2018 Konut Sektörü Raporu

2018 Konut Sektörü Raporu
Türkiye’de geçtiğimiz yıl 1 milyon 375 bin 398 konut satıldı. Bir önceki sene 1 milyon 409 bin 314 konut satışı kayıtlara girmişti. 

Harmoni Gayrimenkul Değerleme, 2018 yılı konut piyasasını masaya yatırdı. Raporda Türkiye İstatistik Kurumu verileri dikkate alınarak 2016-2018 yılları arasındaki Yapı Ruhsatı Başvuruları’na (Yapı İzin İstatistikleri, TUİK 2019) odaklanıldı. Raporun Tamamı için tıklayınız 2018 Konut Sektörü Raporu

Yapı Ruhsatı düzenlenen yapı sayısı incelendiğinde 2017 yılında bir önceki yıla göre yüzde 36 artış olduğu, 2018 yılında ise bir önceki yıla göre yüzde 53 düşüş yaşandığı gözlemlenmiştir. Bu durumun ana nedeni, 2018 yılında yaşanan ekonomik değişimler olmak ile birlikte özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan artış ve konut satış hızının azalması olarak gösterilebilir.

TUİK tarafından yayınlanmış olan verilerin karşılaştırılması sonucunda Ortalama Yapı Yüzölçümü ve Yapı Başına Düşen Daire sayıları ayrıca analiz edilmiştir. Analiz sonucunda 2017-2018 yılları arasında üretilen konut yapılarının büyüklüğünün azaldığı (-%22), buna paralel olarak yapı başına düşen daire sayısının da azaldığı gözlemlenmiştir. Söz konusu durum; 2018 yılında yaşanan ekonomik değişimler sonucunda önceki yıllara göre nispeten daha küçük ölçekli konut projelerine ilişkin kararların alındığı kanaatine varılmıştır.

İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ

2016 – 2018 Yılları arası inşaat maliyet endeksi incelenirken, endeksin önemli tetikleyicisi olduğu düşünülen Amerikan Doları Kuru’ da analiz edilmiştir. İnşaat Maliyet Endeksi (İME) ve Dolar Kuru verileri aşağıdaki grafikte belirtilmiştir.

Söz konusu veriler birlikte incelendiğinde; İnşaat Maliyet Endeksi ile Dolar Kuru arasında biri paralellik olduğu gözlemlenmek ile birlikte İnşaat Maliyet Endeksi’ni oluşturan başka önemli etkenler olduğunu da unutmamak gerekmektedir

İnşaat Maliyet Endeksi, 2017 yılında bir önceki yıla göre %16 artış gösterirken, dolar kuru %20 artış göstermiştir. 2018 yılında inşaat maliyet endeksi bir önceki yıla göre %26 artış gösterirken dolar kuru %32 artış göstermiştir. Bu veriler ışığında söz konusu iki veri arasında bir korelasyon olduğu gözlemlenmek ile birlikte inşaat maliyetini oluşturan beton, demir vb. gibi hammadde dışında kalan diğer etmenlerin de detaylı incelenmesi gerektiği düşünülmektedir. 

KONUT SATIŞ İSTATİSTİKLERİ

2016 – 2018 yılları arası konut satışları incelenirken; ipotekli ve diğer satışlar olarak iki basamaklı olarak dikkate alınmış olup Büyükşehirler ayrıca incelenmiştir. Söz konusu veriler aşağıda detaylı bir şekilde belirtilmiştir.

2017 yılında toplam konut satışları bir önceki yıla göre %5 artarak, 1.41 milyon olarak gerçekleşmişken, 2018 yılında bir önceki yıla göre %2 düşüş yaşayarak 1.37 milyon olarak gerçekleşmiştir. Satış türlerine göre incelendiğinde 2016 ve 2017 yıllarında ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %34 iken, 2018 yılına gelindiğinde bu oranın %20’ye gerilediği gözlemlenmiş olup konut kredisi faiz oranların meydana gelen değişimin söz konusu durumun en önemli nedeni olduğu düşünülmektedir.

İpotekli satışlar detayında inceleme yapıldığında; 2017 yılında bir önceki yıla göre %5 artış ile 473.099 olarak gerçekleşmiş olup 2018 yılında bir önceki yıla göre %41 düşüş ile 276.820 olarak gerçekleşmiştir.

Büyükşehirlerdeki konut satış sayıları incelendiğinde 2016-2018 yılları arasında İstanbul’da ciddi bir düşüş görülmezken, Ankara-İzmir ve Bursa illerinde sırasıyla; %13, %10 ve %9 oranında 2018-2017 yılları arasında konut satış sayılarında düşüş bulunmaktadır.

Bununla birlikte ipotekli konut satışlarında ciddi düşüşler dikkat çekmektedir. Ancak diğer satışların artması neticesinde toplam satışların durağan bir seyir izlediği söylenebilmektedir.

YABANCI SATIŞ İSTATİSTİKLERİ

2018 yılında 39 bin 663 yabancı Türkiye’nin değişik yerlerinden konut satın aldı. 2017’de bu rakam 22 bin 234 olarak gerçekleşmişti.

Yabancılara mülk satışı 2016-2017 yılları arasında nispeten durağan bir durum söz konusu iken 2018 yılında bir önceki yıla göre yüzde 78 artarak ülke toplam satışları içerisinde aldığı pay yüzde 2,88’e ulaşmıştır.

Yabancı yatırımcılar İstanbul’da 14 bin 270, Antalya’da 7 bin 938, Bursa’da 2 bin 720, Yalova’da  2 bin 63, Ankara’da 2 bin 133 konut satın aldı.

2018 yılı yabancıya satışlar il düzeyinde incelendiğinde İstanbul yüzde 36, Antalya yüzde 20 olmak üzere iki şehrin toplamın yüzde 56’sını oluşturduğu dikkat çekmektedir. İstanbul ve Antalya’nın Türkiye’nin en çok turist çeken iki şehri olması bu durumda ciddi etki yaratmaktadır.

2018 yılında bir önceki yıla göre; İstanbul’da yüzde 74, Antalya’da yüzde69, Bursa’da yüzde 85, Yalova’da yüzde 91, Ankara’da yüzde 161, diğer illerde ise yüzde 76 artış gerçekleşmiştir. 

SONUÇ

Üretilen yapı stoğu incelendiğinde; 2018 yılında bir önceki yıla göre yüzde 53 düşüş yaşanmış olup bu durumun ana sebepleri, dolar kurunda meydana gelen dalgalanmalara bağlı olarak inşaat maliyetlerinde yaşanan artış ve konut satışlarında meydana gelen durağanlık olarak yorumlanmaktadır.

İnşaat maliyet endeksindeki değişim incelendiğinde de dolar kurunda meydana gelen değişmelere bağlı olarak hammaddede yaşanan artış dikkate çekmektedir.

Konut satışlarında gelişmeler ise finansman koşullarının bir önceki yıllara göre daha ağır yükler getirmesi ve mevduat faiz getirilerinin de artması ile birlikte, daha önce yatırım olarak tercih edilmekte olan konutun cazibesinin azalması ile açıklanabilmektedir. Konut getirisinin mevduat getirisinin gerisine düştüğü noktada, konutun yatırım amaçlı cazibesini yitirdiği anlaşılmaktadır. Aynı zamanda uzun vadeli konut kredi faizi giderlerinin yükselmesi de konut yatırımına sekte vurmuştur. 

Özellikle vatandaşlık alımı ile ilgili mevzuatta yapılan değişiklik sonucu yabancı konut satışlarında ciddi artış meydana gelmiş olup 2018 yılı içerisinde Türkiye geneli konut satışlarının yüzde3’ü olarak hatırı sayılır bir mertebeye yükselmiştir.

Yeni üretilen konut stoğunun azalması, inşaat maliyetlerindeki artışlarının konut satış fiyatlarına yansıyamaması nedeni ile 2019-2020 yılları konut stoğu erime yılları olarak nitelendirilmektedir. Bunun yanı sıra ekonomik ve finansal koşulların olgunlaşması, enflasyonist ortam ile faiz oranlarının dengelenmesi sonucunda konut sektörünün 2015-2016 yılları arasındaki eski cazibesine kavuşacağı düşünülmektedir.

 

 

Konut 2018 Rapor Harmoni Gayrimenkul Değerleme
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
29300102030405
06070809101112
13141516171819
202122232425 26
27282930310102
03040506070809