Akaryakıt Sektörü Değerleme Şirketleri İçin Fırsat Sunuyor

None
Katma değeri yüksek olan ve özel uzmanlık gerektiren gayrimenkullerin alışverişi titiz bir çalışmayı gerektiriyor. Örneğin bir akaryakıt istasyonunun gerçek değerinin ne olduğunun belirlenmesi çok önemli. İstasyonun satış hacmi, ruhsat durumu, güncel tapu ve imar durumu, istasyonun fiziki kapasitesi değerleme için en önemli kriterler. Tabi bunlar yeterli değil, rapora yazılması gereken birçok husus bulunuyor.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme Şirketi’ne konuşan Akaryakıt ve LPG İstasyonları Uzmanı Burak Işık, değerleme sektörü açısından akaryakıt istasyonlarının bir fırsat olduğunu düşünüyor. Işık, “Değerleme mesleğinin katma değeri yüksek olan ve özel uzmanlık gerektiren projelere odaklanmasının sektörün geleceği açısından önemli fırsatlar doğuracağı kanaatindeyim.” şeklinde düşüncelerini paylaşıyor.

Diğer tüm gelir getirici gayrimenkullerde olduğu gibi akaryakıt istasyonlarının da değerlemesinin gerçeğe en yakın şekilde yapılmasının önemine dikkat çeken Burak Işık’ın sorularımıza verdiği cevaplar şöyle…

“Akaryakıt istasyonlarını işleten bayilerin çoğunluğu aynı zamanda istasyonun da mülk sahibi konumundadır ve bayilerin ellerindeki en büyük varlıkları da genellikle sahibi oldukları bu akaryakıt istasyonlarıdır. İstasyonlarında onlarca POS cihazı bulunan, teminat mektubu, kredi, vadeli mevduat gibi birçok bankacılık ürününü kullanan, kredi kartı cirosunda ülkenin lider sektörü olan akaryakıt sektörünün uygun finansmana ulaşmalarında bu değerleme raporları çok kritik bir rol üstlenmektedir. İstasyon bayilerinin uygun koşullarda ve yüksek limitler dahilinde finansman imkanlarına ulaşmalarını sağlayan doğru ve gerçeğe en yakın değerleme yapılması konusu bu sebepten akaryakıt sektörünün tamamını ilgilendiren çok önemli bir konudur.

Akaryakıt istasyonlarını diğer gelir getirici gayrimenkullerden ayrıştıran hususlar nelerdir?

Akaryakıt istasyonları birer ticari mülk olmalarına rağmen kendine has dinamikleri olan, çok farklı yasal mevzuata tabi olan mülklerdir. Örnek vermek gerekirse akaryakıt istasyonlarının değeri kurulum maliyetlerinin (inşaat ve ekipman) genellikle çok üzerindedir. Dolayısıyla akaryakıt istasyonlarını değerlerken maliyet yaklaşımını kullanmak çok uygun olmayacaktır. Günümüzde akaryakıt istasyonları değerlendirilirken genellikle iki yöntem beraber kullanılmaktadır; emsal karşılaştırma yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı.

Akaryakıt istasyonlarını değerlerken dikkat edilmesi gereken kriterlerden bahsedebilir misiniz?

Bir istasyonun değerini belirlerken bakılması gereken dört önemli faktör bulunmaktadır; satış hacmi, ruhsat durumu, güncel tapu ve imar durumu, istasyonun fiziki kapasitesi. Malumunuz istasyonlarda kullanılan teknolojik altyapı günümüzde o kadar ilerledi ki artık yıllık, aylık, günlük hatta anlık satış verilerine tek bir tuşa basarak ulaşabiliyoruz. Ancak değerleme esnasında satış verilerini incelerken taşıt tanıma sistemi oranına, veresiye-cari satış oranına, kredi kartı ve nakit yüzdelerine de dikkat edilmelidir, satış rakamları ürün bazında da dikkate alınmalıdır. Otomasyon sisteminden alınan verilere ilaveten değerlemeye şu hususların da dahil edilmesi aslen gerekmektedir; istasyonun önünden geçen araç sayısı, istasyonun markası ve rekabet durumu, bayinin işletme kalitesi ve ticari itibarı, istasyonun fiziki kapasitesi.

Bir istasyonu değerlemek için kesinlikle ziyaret edilmesi gereken iki kamu kuruluşu vardır; belediye ve tapu. Belediye’den imar durumu ve ruhsat bilgilerini, tapudan ise mülkün sahipliğine ait bilgileri edinebilirsiniz. Unutmayalım ki bir istasyonun ruhsatı en az tapusu kadar değerlidir ve iş yeri açma ile çalıştırma ruhsatı da kendi başına değeri olan bir haktır. Değerleme raporuna imar durumu, ruhsat projesi, yapı kullanma izin belgesi, inşaat ruhsatı, karayolları geçiş izin belgesi, TSE gibi ilgili tüm bilgiler de eklenmelidir. İmar durumu belgesinde bakılması gereken husus istasyonun “A” lejantı ile işaretlenmiş olup olmadığıdır. Akaryakıt imarı olmayan ancak çalışmakta olan istasyonlar da mevcuttur. Özellikle geçmişte “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” imarlı arazilere de akaryakıt izni verilmekte idi. Buna ilave olarak bazı istasyonların hiç bir imarı bulunmamaktadır. Bu tip lokasyonlar geçmişten gelen “müktesep hak” dediğimiz ruhsatlar ile çalışmaya devam etmektedir. Böyle bir istasyon değerlemesi yapılıyor ise ruhsat devri yapılamayacağı değerleme raporuna kesinlikle yazılmalıdır. İstasyonun üzerinde bulunan arazinin kime ait olduğunu, üzerinde her hangi bir hak veya şerh var mı görmek için tapu dairelerini ziyaret ediyoruz. Tapuda bazen öyle şerhler ile karşılaşıyoruz ki istasyon kanunen satılamaz duruma geliyor. Ayrıca intifa ya da kira şerhi bitiş bilgisi ve arsa üzerinde ipotek olup olmadığı gibi bilgiler de değerleme raporlarında mutlaka bulunmalıdır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı şapkanızla akaryakıt sektörüne baktığınızda ne gibi fırsatlar görüyorsunuz?

Değerleme sektörü bir önceki cevabımda da bahsettiğim üzere değerleme mesleğinin katma değeri yüksek olan ve özel uzmanlık gerektiren projelere odaklanmasının sektörün geleceği açısından önemli fırsatlar doğuracağı görüşündeyim. Akaryakıt sektörüne odaklı çalışmalar da bahsettiğim bu katma değerli projelere güzel bir örnek olabilir. Akaryakıt sektöründeki verimliliği arttırmak amacıyla Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’na(EPDK) sunmayı planladığımız bir proje çalışmamız bulunmaktadır. Temel olarak bir akaryakıt istasyonu kurulmadan önce fizibilite raporu hazırlanmasını içeren bu projenin akaryakıt istasyonu değerlemesi konusunda kendisini geliştirmiş değerleme uzmanlarına ve değerleme şirketlerine yeni iş kolları açabileceğini düşünmekteyim.

Burak Işık Kimdir?

“İş hayatına 2002 yılında Petrol Ofisi A.Ş. Firması’nda başlamıştır. Sırasıyla Filo Satış Koordinatörlüğü, Adapazarı Saha Müdürlüğü ve İstanbul-1 Saha Müdürlüğü görevlerinde bulunmuştur. 2007 yılında katıldığı Opet’te İstanbul Saha Müdürü, Yatırım Koordinatörü ve en son olarak Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım Değerlendirme Koordinatörü olarak çalışmıştır. 2012 yılında Bayi Ağı Planlama ve Geliştirme Müdürü olarak işbaşı yaptığı SOCAR Türkiye’de 3 sene çalıştıktan sonra görevinden ayrılmıştır. Aralık 2015’te İstanbul Adliyesi Adalet Komisyonu tarafından “Akaryakıt ve LPG İstasyonu Uzmanı” olarak bilirkişi seçilmiştir. Halen bu görevine devam etmektedir. Aynı zamanda sektörel yayınlarda köşe yazarlığı ve akaryakıt istasyonu değerlemesi konusunda danışmanlık yapmaktadır.

Lise eğitimini TED Ankara Koleji’nde tamamladıktan sonra ODTÜ Petrol ve Doğal Gaz Mühendisliği’ni 2002 senesinde bitirmiştir. 2008 yılında Koç Üniversitesi’nden MBA derecesini almıştır. Halen İstanbul Ticaret Üniversitesi’nde Finansal Ekonomi Bölümünde Doktora eğitimine devam etmektedir.”

Burak Işık Akaryakıt İstasyonu Akaryakıt ve LPG İstasyonları Uzmanı Değerleme
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
25262728293001
0203 04 05060708
09101112131415
16171819202122
23242526272829
30310102030405