Bir Butik Otelci Gözüyle Turizm

None
Turizmciler için 2016 kayıp yıldı. Bazı tesislerin kapandığı zarar edilen bir dönem geride kaldı. Bu yılın ilk ayları da aslında pek iç açıcı değil. Yine de gelecek için turizmciler umutlu. Turizmci hep umutlu ve iyimser olmak zorunda çünkü.

Türkiye’nin bacasız sanayisi olarak anılan bu sektöre artık farklı aktörler de dahil oluyor. Bunlar şehir içinde, ulaşım açısından avantajlı, az sayıda odalarla hizmet veren butik oteller. Sayıları gittikçe artan butik otelleri yönetenlerden biriyle, The House Hotel Operasyon Müdürü Can Şanlı ile sohbet ettik. Yaşı genç ama sektörde epey tecrübeli Şanlı’yla turizmle ilgili rakamları konuştuk hem de kendisine butik otellerin kazançlı ve karlı olup olmadığını sorduk.

Sizi Kısaca Tanıyabilir Miyiz?

Ben 1980 İstanbul’da doğdum. İlk ve orta öğrenimimi bitirdikten sonra, 1998 yılında Bilkent Üniversitesi Turizm ve Otelcilik bölümüne başladım. 2002 yılında mezun olduktan sonra Amerika’da Las Vegas Nevada Üniversitesi’nde yüksek lisansımı tamamladım. Bu sırada Four Seasons Hotel’de stajlarımı yaptım. Okulla beraber staj dönemimi tamamladım ve mezuniyetimden sonra Four Seasons Hotel’ de işe başladım. İlerleyen yıllarda şirketin beni, Londra’ya transfer etmesiyle iki yıl Londra’da görev yaptım. Four Seasons Doha Katar’a transfer oldum, orada Asistan Ön Büro Müdürü olarak göreve başladım ve daha sonrasında Rezervasyon Müdürü olarak yaklaşık dört buçuk yıl çalıştım. Bunların ardından Türkiye’ye geri döndüm, bir hostel şirketine genel müdür ve ortak olarak dahil oldum. Açılış sürecini yönettim ve yaklaşık üç yıllık bir süreç geçirdim. Belli bir yerden sonra biraz daha farklı bir arayış içine girdim ve The House Hotel bünyesinde Operasyon Müdürü olarak işe başladım.

Turizm Sektörü İle İlgili Olarak Yürüttüğünüz Faaliyetler Nelerdir?

The House Hoteller, 2011 yılı itibariyle The House Cafe’lerden doğan bir otel zinciri aslında. Butik oteller olarak hizmet veriyoruz ve büyüklüklerimiz 50-55 odayı geçmez. Kapadokya, Ortaköy, Nişantaşı, Karaköy’de otellerimiz var ve şehirle iç içe tarihi binalar hepsi. Şimdi bunun dışında Bomonti’ de bir rezidans artı otel projemiz var ve haziran ayında açmış olacağız.

Türkiye Turizmini Otelcilik Faaliyetleri Kapsamında Değerlendirecek Olursak Belirli Dönemlerde Belirli Trend/Konseptlerden Bahsetmek Mümkün müdür?

Yani evet, kesinlikle böyle bir şeyden bahsedebiliriz. Dizayn oteller, konsept oteller, daha ufak ve şehirle iç içe oteller günümüzde prim yapıyor. Zincir ve büyük oteller dışında küçük ve butik otellere İstanbul’da ihtiyaç var. Şehirle iç içe ve konsept oteller talep görüyor. Bunun yanında artık teknolojinin ilerleyişiyle oteller teknolojiyi kullanmaya başlıyor. Bu da onları modernize ederek, pratik hale getiriyor. Otelin lokasyonu ve destinasyonu önemli bu iki nokta otelin yaz veya kış oteli olduğunu belirleyen en önemli ögeler.

Bir Turistik Tesis Yatırımının En Önemli Aşamaları Nelerdir?   

Fonlanma aşaması, finans aşaması çok önemli. Otel yatırımları için ciddi borçlanmalar gerçekleştiriliyor ve bunun geri ödemesinin nasıl başlayacağı, hangi faizle başlayacağı, sizin otelinizin açıldığı zaman bu ödemeyi karşılayabilmesi çok önemli. Kira bedelleri ve kira kontratları önemli. Büyük zincirlerde işletme kontratı konusunda biraz daha şanslı. İnşaat dönemi harcamalarının doğru yönetilmesi, doğru firmalarla çalışmak ve hayalcilikten ziyade realist olmak yatırım aşamasında çok önemlidir. Kötü senaryoları çalışmış ve hazırlıklı olmanız gerekli.

Turistik/Tesis Yatırımında Uygun Finansman Araçları Bulunabiliyor mu?

En uygun yatırım araçlarını bankalardan buluyorduk. Fakat 2013 yılı itibariyle, sektörün ağır borçları nedeniyle bankalardan finansman almak zorlaştı. Sektöre yatırım yapmak isteyenler, kişiler ve kurumlar var. Ama sektöre bakıldığında ağır kredi borçları var. Diğer sektörlere bakıldığında bu iş tamamen yatırım işi ve çok ciddi masrafların yapıldığı bir iş. Beklenmedik durumlarda, uzayan krizlerde kredi borçları giderek artıyor ve bankalara olan borçlar sektörde bulananlara ağırlık yapıyor. Gitgide turizm sektöründe bir binanın kendini finanse etmesi uzadıkça borçların geri ödeme süresi de uzuyor. Büyük miktarlarda alınan kredilerde bu sıkıntı oluşuyor. Bu yüzden likidite dengenizi sağlamanız gerekiyor.

Turistik Tesisin Sürdürülebilirliğini Etkileyen En Önemli Kriterler Nelerdir? (Konsept, Pazarlama, İşletme Başarısı vb..)

Birkaç faktör var,  yatırım ayağı dışında misafir memnuniyeti ciddi şekilde önem kazanmaya başladı. İşletme standartlarınızın korunması çok önemli, çalışanların devamlılığı ve personelin uzun yıllar sabitliği çok önemli.

Son 5 Yıllık Süreçte Tesis Doluluk Oranlarında Nasıl Bir Değişim Gerçekleşti?

Sadece kendi tesisim açısından konuşmayayım ama burada asıl sorun doluluk oranı dışında bir başka sorun var, bu da fiyat. 2015 yılı turizm açısında çok içi açıcı değildi. O yüzden kıyaslamayı 2014 ile 2016 arasında yapmayı doğru buluyorum. Bu açıda doluluk oranlarında düşüşler var ve otellerin fiyatlarında düşüşler yaşanıyor. Doluluk oranı düşüyor, fiyatlar düşüyor ve ikisi beraber düşüyor. Gelen ziyaretçi sayısı düştü, otel sayısı arttı bu da iki şeyi getirdi; hem düşük otel dolulukları hem de düşük fiyatlar. Otel yatırımı uzun vadelidir ve bugün açılan oteller 2013-14 yıllarında projelendirildi ve o günün şartlarıyla değerlendirildi. İşte bu yüzden oteller, açıldığı zamanla projelendiği zaman arası doğru değerlendirilmeli. Sektörün ciddi bir problemi olarak fiyat konuşulmalı.  Daha da sayısal konuşursak konu hakkında, son yıllardaki yaşanan olaylardan dolayı tesis doluluklarında büyük bir düşüş görünmektedir.
 

2017 Şubat STR Raporu verileriyle İstanbul’daki otel dolulukları bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 0,7 azaldı, yüzde 47,2 olarak karşımıza çıktı. (2016 – yüzde 47,6) (2015 – yüzde 61)

Şubat 2017 – ADR (Average Daily Rate) verileriyle incelediğimizde:  Ortalama günlük satılan oda bedeli 70,38 Euro görülüyor, 2016'ya göre yüzde 19,3’lük bir düşüş görüyoruz. (2016-87,19 Euro) (2015 101,17 Euro)

Toplam oda sayısı üzerinden odabaşı elde edilen gelirler de ise (RevPAR) geçen yıla oranla yüzde 19,9'luk bir düşüş yaşandı ve 33,24 Euro olarak ölçüldü. (2016 - 41,48 Euro) (2015 - 61,67 Euro)

2017 yılbaşından Şubat sonuna kadar geçen sürede ise ( Ocak – Şubat 2017 toplam)  Occupancy (doluluk oranı)     - yüzde 46,4 (2016 – yüzde 48,3) (2015 – yüzde 58) 

 

TÜRKİYE'YE GELEN ZİYARETÇİLERİN YILLARA VE AYLARA GÖRE DAĞILIMI 

 

YILLAR

% DEĞİŞİM ORANI

AYLAR

2014

2015

2016*

2015/2014

2016*/2015

OCAK

1 426 149

1 594 400

1 521 249

11,80

-4,59

ŞUBAT

1 708 255

1 751 380

1 631 277

2,52

-6,86

MART

2 197 885

2 269 962

2 034 471

3,28

-10,37

NİSAN

3 010 627

2 768 482

2 219 619

-8,04

-19,83

MAYIS

4 330 933

4 187 786

3 029 374

-3,31

-27,66

HAZİRAN

4 794 562

4 482 621

2 902 139

-6,51

-35,26

TEMMUZ

5 829 607

6 131 213

4 211 530

5,17

-31,31

AĞUSTOS

5 816 977

5 656 083

3 709 503

-2,77

-34,42

EYLÜL

4 773 251

4 708 032

3 412 154

-1,37

-27,52

EKİM

3 821 286

3 688 684

2 853 430

-3,47

-22,64

KASIM

2 025 739

2 055 549

1 699 949

1,47

-17,30

ARALIK

1 891 975

1 819 877

1 681 985

-3,81

-7,58

TOPLAM

41 627 246

41 114 069

30 906 680

-1,23

-24,83

 

 

Bilindiği Üzere Turizm Küresel Piyasadan Doğrudan Etkilenebilen Bir Sektördür. Söz Konusu Riskler İle İlgili Tesis Ölçeğinde (Sosyal, Politik, Ekonomik) Nasıl Önlemler Alınabilir?

Türk turizmin içinde bulunduğu kriz şu an büyük ölçekli. O yüzden tesis bazında önlem almak çözüm değil. Genel açıdan bakarsanız, büyük zincirlerin isimlerini taşımak size avantaj sağlayabilir. İnsanlar için daha güvenilir gözükebilir ama bunun dışında böyle genel kriz durumlarında tesisin tek başına yapabileceği bir şey söylenemez. Şehrin merkezlerinin dışındaki oteller şu an da daha çok talep görüyor ve şehir merkezindeki oteller şu an eski gücünü kaybetti. Şimdi bundan 5 sene sonrasında ne görebiliriz henüz saptamak pek mümkün değil. Şanslı oteller var, lokasyon ve isim açısından şanssız oteller de var.  Bizim markamız açısından bakıldığında şubeler arası talep farklılıkları var. Yaşanan toplumsal olaylar ne kadar isim yapmış olsanız bile bölge nedeniyle sizi de etkiliyor.

Turizm Sektöründe Farklı Konsept Konaklama Tesis Arayışları Var Mıdır? Çıkış Noktaları Nelerdir? Kısaca Bahsedebilir misiniz? 

Değişen dünyayla beraber her yer daha çok ulaşılabilir oldu. Artık insanlar merkezi yerlerin dışında, bilinmeyen ve farklı yerlere yöneliyor. İnsanlar daha farklı şeyler arıyor ve milenyıllar dediğimiz 18-35 yaş arası insanlar hayatlarının bir dönemini seyahate ayırıyor ve uzun gezmeye çıkıyorlar. Daha farklı arayışları oluyor. Teknolojiyi kullanmaya ve hızlıca her şeye erişmeye başladılar.  Bu durumda mobil uygulamalar maliyetleri düşürüyor ve seyahatin kolaylaşmasını sağlıyor.

Butik Tesis Yatırımcılarına Nasıl Önerileriniz Vardır?

Daha önce de dediğim gibi hayalcilikten ziyade, realist olmak gerekli. Ülkenin ve piyasanın gerçekleriyle hareket edilmeli. Butik otel dediğimiz yapı çok ciddi yönetilmesi gereken bir şey. Çünkü elinizde sınırlı sayıda odanız var ve maliyet konusunda daha çok masraf yapmanız anlamına geliyor. İnşaat döneminden başlayarak, bölgenin iyi tanınması, sürdürülebilirlik planlamasının başarılı olması gereklidir. Çünkü butik otele gelen kişi bölgeye sorup geliyor, butik otel insanı farklı. Onlar butik otele gelip, daha özel bir servis almak istiyor.

Operasyon Müdürü Can Şanlı Turizm Butik Otel Yatırım The House Hotel
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
27282930010203
0405 06 07080910
11121314151617
18192021222324
25262728293031
01020304050607