Gayrimenkul Değerleme Nedir?

Gayrimenkul Değerleme Nedir?

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belirli bir tarihteki alım satım fiyatının basiretli taraflar arasında gerçekleştiği varsayılarak bağımsız, tarafsız ve objektif ölçütlere ve verilere dayanarak belirlenmesidir. Belirlenen bu değere nasıl ulaşıldığı, hangi verilerden nasıl yararlanıldığı gibi analiz ve sentezlemelere ilişkin tüm detaylı bilgiler yazılı rapor halinde sunulmaktadır.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Değerleme Yaklaşımları?

Gayrimenkul Değerlemesine ilişkin Dünyada ve Türkiye’de üç temel yaklaşım kullanılmaktadır.

1.Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi): Bir gayrimenkulün değerinin piyasada işlem gören benzer taşınmazlar ile kıyaslanarak belirlenmesidir.

2.Maliyet Yaklaşımı: Bu yaklaşım piyasadaki bir alıcının değerlemesi yapılan taşınmaza ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla olsun maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanır. Değerlemesi yapılan taşınmazın yıpranmışlığı ve demodeliği göz önünde bulundurularak bu maliyetten amortisman maliyeti düşülerek değere ulaşılmaktadır.

3.Gelir Yaklaşımı: Bu yaklaşımda taşınmazın değeri, taşınmaz tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gayrimenkul Değerleme İhtiyacının Doğuşu

Ülkemiz ekonomisinde Gayrimenkul Sektörünün önem kazanması ve Sermaye Piyasası Kurumunun temel görevlerinden olan tasarruf sahiplerini (yatırımcıyı) koruma zorunluluğu “Gerçek Değer” kavramını beraberinde getirmiştir. Dolayısıyla SPK, sermaye piyasası alanında gayrimenkul değerleme uzmanlığı mesleğinin oluşturulması, geliştirilmesi ve kurumsallaşmasına ve değerleme standartlarının geliştirilmesine öncülük etmiştir. Kurul Değerleme Sektörünün gelişmesi amacıyla; değerleme faaliyetlerine ilişkin düzenlemeler ile değerleme hizmeti verecek şirketlerin lisanslama esaslarını mevzuatımıza kazandırmıştır. Ayrıca Kurul, Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi tarafından (IVSC) yayınlanan değerleme standartlarını da dilimize çevirerek Uluslararası Literatür ile Ulusal Mevzuatı entegre etmeyi amaçlamıştır.

Gayrimenkul Değerleme Faaliyetini Kimler Yapabilir? Hangi mevzuat ile yetkilendirilmiştir?

SPK, 2001 yılında “Sermaye Piyasasında Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Düzenlemeler” ve “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” yayınlamıştır. Bu tebliğlerin amacı, değerleme hizmetinin kimler tarafından yapılabileceği ve değerlemelerin nasıl, hangi koşullarda yapılacağının ülkemiz mevzuatındaki çerçevesini belirlemektir. Mevzuat gereği gayrimenkul değerleme hizmeti; kurulca lisanslandırılan Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin bünyesinde yine kurulca lisanslandırılan tam zamanlı istihdam edilen veya tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme yoluyla şirkete bağlı olan Gayrimenkul Değerleme Uzmanları tarafından yapılmaktadır. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan veya gerekli mesleki eğitimi başarıyla tamamlamış lisanslı kişilerdir.

Son zamanlarda mevzuatlarda yapılan değişiklikler ile Gayrimenkul Değerleme uzmanlarının yetkileri artırılmıştır. Örneğin; Teminat değerleme işlemlerinde, Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu tarafından, Bankaların Değerleme Hizmeti almalarına ilişkin yönetmelik ile Değerleme Raporlarının SPK tarafından lisanslandırılmış Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarınca hazırlanılması zorunluluğu getirilmiştir. (İlgili yönetmelik kapsamında değerleme kuruluşlarının yönetmelik maddesine uygun hale getirilmesi için 1 yıl ek süre tanınmış olup bu süre 01.01.2018’de dolmuştur.) Ayrıca 6754 Sayılı Bilirkişilik Kanunu ile mahkemelerde Bilirkişiliğe haiz kişilere şartlar getirilerek mesleki yeterlilik belgesi zorunluluğu kılınmıştır. Dolayısıyla mahkeme süreçlerindeki taşınmazlara ilişkin değerleme gerektiren durumlarda değerleme uzmanlarına iş yükü doğmuştur.

Gayrimenkul Değerleme Süreci Nasıl işler?

Gayrimenkul Değerleme süreci ekspertizi talep edilen gayrimenkule ait bilgilerin müşteri/talep sahibi tarafından iletilmesi ile başlar. Gayrimenkul Değerleme Süreci şu şekilde işler;

1.Yapılacak değerleme işlemine ilişkin tarafların, kapsamın, koşulların ve değerleme hizmet bedelinin belirlendiği sözleşmenin imzalanması,

2.Değerleme işleminin Değerleme Uzmanına yönlendirilmesi,

3.Değerlemesi yapılacak varlığın/taşınmazın ilgili kurumlarda olan kayıtlarının araştırılması (Belediye, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri vs.)

4.Taşınmazın yerinde/mahallinde yapılan incelemeler ve bulguların toplanması

5.Ulusal Mevzuat ve/veya Uluslararası Değerleme Standartlarınca belirlenen kurallar ve ilkeler doğrultusunda değerleme raporunun tanzim edilmesi

6. Raporun talep sahibine teslimi

Değerleme Raporları ve Kullanım yerleri nerelerdir?

Bir gayrimenkul değerleme raporunu Bankalar, Kamu/ Özel Kurum ve Kuruluşlar, gerçek kişiler talep edebilir. Gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulacak işlemler ise aşağıdaki şekilde sıralanabilir;

1.Mülkiyetin el değiştirmesi halinde alım-satım değerinin tespiti

2.Kiralama ve leasing işlemlerinde kira ve satış değerinin tespiti

3.Uluslarası Finansal Raporlama standartları gereğince muhasebe kayıtlarına işlenen şirket/kuruluş mülkiyetindeki gayrimenkullerin değer tespiti

4.Halka açık şirketlerin portföylerinde bulunan gayrimenkullerin değer tespiti

5.Şirket devralma, birleşme ve dağılma gibi durumlarda şirket aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin değer tespiti

6.Doğru yatırım kararları için taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımının tespiti

7.Sigorta İşlemleri

8.Gayrimenkul Projelerinin yatırım değerinin tespiti (Fizibilite Etüdleri)

9.Kamulaştırma İşlemleri (Kamulaştırma Bedelinin tespiti)

10. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın/Fonlarının (GYO-GYF) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin değer tespiti

11.Gayrimenkul karşılığı teminat işlemleri

12.Açık artırma, tasviye değeri ve hurda değer tespiti.

13.6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğince (Kentsel Dönüşüm Mevzuatı) Riskli Alanlar ve Riskli Yapılara ilişkin SPK tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar ve kişilerce rapor hazırlanması zorunluğu kapsamında yapılan değer tespiti.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
26272829300102
03040506070809
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31010203040506