Konut Projeleri Hazırlanırken Nelere Dikkat Etmeli?

Konut Projeleri Hazırlanırken Nelere Dikkat Etmeli?

Toplu konut üreticileri ve geliştiricilerinin proje oluşturma sürecinde en temel sorunu arsa teminidir. Sonrasındaki aşama ise detaylı fizibilite çalışması ile proje konseptinin belirlenmesidir. Arsa temini aşamasında bu süreçlerin eşgüdümlü olarak ilerlemesi gerekmekte. Projenin konum ile ölçeğine bağlı olarak hedef kitlenin belirlenmesi ve kullanıcı beklentilerine yönelik tipte konutların üretilmesi proje başarısının temel taşlarındandır. Benzer şekilde doğru fiyatlandırma da yatırımcılar açısından proje cazibesini arttıracaktır. Proje geliştirme süreçlerinin her aşamasında danışmanlık alınması ile proje başarısı sürdürülebilir olacaktır.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Özel Projeler Yöneticisi ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Başaran Ünlü, konut geliştirici firmaların faaliyetleri, yaşadıkları problemler ve proje geliştirme aşaması ile ilgili sorularımızı cevapladı. Ünlü, konut geliştirici firmaların projeleri hazırlarken dikkat etmesi gereken hususları sıralarken son dönemde gündeme gelen konulardan birisinin de yönetim planı ve site yönetimi olduğuna dikkat çekti. Site yönetiminin profesyonellerce yürütülmesi sayesinde proje başarısının sürdürülebilir olacağını belirten Ünlü, “Tasarım, inşaat kalitesi ve pazarlama alanlarında öne çıkan projelerin, yönetim planındaki eksiklikler ve site yönetiminin profesyonelce yürütülmemesi projenin değerini ve dolayısı ile başarısını direkt etkilemektedir.” dedi.  

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Başaran Ünlü’nün konuyla ilgili değerlendirmeleri şöyle…

Gayrimenkullerin değerlerini belirleyen etkenler nelerdir?

Bir gayrimenkulün değerini belirleyen farklı unsurlar bulunmakla birlikte başlıca konumu, fiziksel özellikleri, sosyal olanaklar, yasal durumu ve proje ölçeğine bağlı olarak site yönetimi şeklinde yorumlayabiliriz. Kısaca bu unsurların konut değerlerine etkisinden bahsetmek gerekirse; konum çoğu zaman bir gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyen temel unsurlardan birisi olarak karşımıza çıkmaktadır. Merkezi alanlara olan mesafesi, hastane, AVM, park, okul gibi sosyal donatı alanlarına erişilebilirliği, metro gibi ulaşım araçları ile ilişkisi, benzer konumda olmasına rağmen arazinin topoğrafik yapısına bağlı değişebilen manzara faktörü gibi kriterler konutun değerini etkilemektedir. Fiziki özelliklerine bakacak olursak, konutun katı, kattaki konumu, alanı, oda, banyo, balkon gibi ünitelerin sayısı ve kullanılabilirliği ile bulunduğu binanın yaşı, malzeme kalitesi, dış cephe görünümü, binanın teknik donanımı gibi kriterler karşımıza çıkmaktadır. Sosyal imkanlar ile bina/site yönetimi unsurlarını ilişkilendirebiliriz. Sosyal tesis alanı, çocuk oyun alanı, spor alanı, yüzme havuzu, peyzajı, otopark alanı, güvenlik gibi imkanların olup olmaması ve yönetim dahilinde bu hizmetlerin kullanıcılara profesyonel şekilde sunulması konutun değerini doğrudan etkilemektedir. Son olarak yasal durumu ile ilgili detaylı bir araştırma ile yapı ve/veya bulunduğu parselin yasal durumu, evin tapusunun kat irtifakı veya kat mülkiyetli olup olmaması, arsa payı, tapu kaydı üzerinde satışa engel bir takyidatın olup olmaması gibi kriterler konutun değerini etkilemektedir. Bulunduğu coğrafya ve sosyo-ekonomik yapıya bağlı olarak bu ve benzeri unsurlar konut değerlerinin belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır.

Konut geliştirici büyük firmaların en büyük sorunu nedir? Arazi bulma sorununu nasıl giderebilirler?

Konut geliştirici firmaların en büyük sorunu genel anlamda satış riski diyebiliriz. Diğer yandan sırasıyla kur riski, finansman sorunu ve bazı mevzuat problemleri olarak sıralayabiliriz. Özellikle büyük hacimli projelerde fizibilite yapıldığı tarihten, proje tamamlanana kadar gerek bölge gerek ise makroekonomik göstergelerde meydana gelen ciddi değişimler projelerin karlılık oranlarını düşürmektedir. Geliştirme firmalarının geliştirme yöntemleri 6306 sayılı yasadan bu yana ikiye ayrıldı diyebiliriz. Bunlardan biri boş arazi üzerinde proje geliştirmesi, diğeri ise üzerinde yapı bulunan parsellerde 6306 sayılı yasanın imkan verdiği ölçüden proje geliştirmesidir. Hızlı artan yapılaşma ile arsa arzının azalmasına karşın 6306 sayılı yasa yeni bir geliştirme yolunun önünü açarak arazi bulma sorununun önüne geçti diyebiliriz.

Proje gelişimi ve konut üretiminin sektörel bazda büyümesi için neler yapmalı?

Son 7-8 yıldır inşaat sektörü Türkiye’nin büyümesinde, dolaylı sektörler dahil lokomotif sektörlerden birisidir. Özel sektörün direnci ve kamunun desteği ile sektör büyümesini sürdürmekle birlikte son yıllarda üretim fazlası sorunsalı olduğunu söyleyebiliriz. Özellikle konut yatırımlarında özel sektör ve kamu iş birliğinin sağlanarak bölgesel gelişimlerin desteklenmesi, alt ve orta gelir grubuna yönelik projelere ağırlık verilmesi ve alternatif finansman modellerinin gerekli yasal düzenlemeler yapılması ile sektörel büyümeyi destekleyeceğini söyleyebiliriz.

Konut projeleri hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

Proje geliştirme sürecinde arsa temini sonrasında en önemli aşamalardan birisi detaylı bir fizibilite çalışması ile proje konseptinin belirlenmesidir. Hatta arsa temini aşamasında bu süreçlerin eşgüdümlü olarak ilerlemesi gerekmektedir. Projenin konum ve ölçeğine bağlı olarak hedef kitlenin belirlenmesi ve kullanıcı beklentilerine yönelik tipte konutların üretilmesi proje başarısının temel taşlarından birisi olacaktır. Benzer şekilde doğru fiyatlandırma da yatırımcılar açısından proje cazibesini arttıracaktır.

Son dönemde gündeme gelen konulardan birisi de yönetim planı ve site yönetimidir. Site yönetiminin profesyonellerce yürütülmesi proje başarısının sürdürülebilir olmasını sağlayacaktır. Tasarım, inşaat kalitesi ve pazarlama alanlarında öne çıkan projelerin, yönetim planındaki eksiklikler ve site yönetiminin profesyonelce yürütülmemesi projenin değerini ve dolayısı ile başarısını direkt etkilemektedir. Toparlayacak olursak proje geliştirme süreçlerinin her aşamasında danışmanlık alınması ile proje başarısı sürdürülebilir kılınmış olacaktır.

Konut projelerinde, kullanıcı açısından konutun kullanılabilirliği nasıl değerlendirilir?

Az öncede belirttiğimiz gibi konut değerini etkileyen kriterler temelde kullanıcıların kullanılabilirliğini doğrudan veya dolaylı olarak etkilemektedir. Ancak bu unsurlarda binanın ve konutun fiziksel özellikleri kullanılabilirlik ile doğrudan ilişkilidir. Bina/site ölçeğinde bakacak olursak, güvenlik, sosyal imkanlar, asansör gibi kriterler kullanıcılar açısında önemlidir. Konut ölçeğinde bakacak olursak konut tipi ve oda, salon, balkon gibi ünitelerin yerleşim ve alan bakımında kullanışlılığı önem teşkil etmektedir.

Konut projelerinde engelli, yaşlı ve çocuklar için özellikle hassasiyet konuları nelerdir?

Aslında bu konu kent ölçeğinden başlayarak yaşam alanlarımıza kadar hassasiyet ve farkındalık gerektiren konuların başında gelmektedir. Özellikle yeni konut projelerinde engelli ve yaşlılar ile proje ölçeğine/niteliğine bağlı olarak çocuklara yönelik mimari çözümlemelere gidildiğini görmekteyiz. Projelerde engelli rampası ve asansörü, yaşam alanı ve ortak kullanım alanlarına erişim sağlanmaktadır. Tabi ki projelerde alınacak önlemlerin yeterliliğinin yanı sıra engelli, yaşlı ve çocuklar için düzenlenen bu alanların kullanımına engel teşkil etmeyecek şekilde davranışsal hassasiyetinde artması gerekmektedir.

Büyük çaplı projelerde alınmaması gereken riskler nelerdir? 

Özellikle projelendirme aşamasında konut geliştiricilerinin dikkat etmesi gereken konuların başında inşaat maliyetlerinin doğru şekilde hesaplanması gelmektedir. Teknolojinin gelişmesi ve rekabet ortamının artmasıyla birlikte tecrübeye dayalı hesap yaklaşımları yerini bilimsel temelli çalışmalara bırakmaktadır. Mimari proje geliştirme aşamasında alınacak danışmanlıklar ve program temelli analizler ve bu analizlere bağlı olarak maliyet hesaplamalarının yapılması proje karlılığı açısından önemli olacaktır. Nitelikli işgücü, yönetim ve teknolojinin etkin ve uyumlu kullanılması büyük ölçekli projelerde geliştirme riskinin minimuma indirilmesini sağlayacaktır. Aynı şekilde döviz kurundaki dalgalanmalar dikkate alınarak ihtiyaç duyulacak malzemelerin projelendirme aşamasında temini veya anlaşmaların yapılması öngörülemeyen maliyet riskini azaltmış olacaktır.

Bir konutun yapım maliyeti nedir? Maliyetleri neler değiştirir?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında bir tebliğ var ancak inşaat sektöründe kullanılan hammaddenin (beton, demir vb) dolar kuruna bağlı olması nedeni ile aynı ay içerisinde aynı tarzda yapılan iki inşaatın bile yapım maliyeti değişebilmektedir. Bir diğer husus da inşaatın yapım kalitesidir. Projenin gerçekleştiği bölgedeki sosyo-ekonomik talep bunu doğrudan etkilemekte olup ön görülen proje niteliği doğrultusunda yapım maliyetleri değişebilmektedir. Bu dönemde belli bir birim fiyattan bahsetmek zor olacak ancak projede bulunan daire sayısı arttıkça proje donanımının, ortak alanlarının arttığını düşünürsek hacim büyüdükçe yeni maliyetler eklendiğini anlayabiliriz. Bu da proje hacmi büyüdükçe birim yapım maliyetinin artacağını göstermektedir.

Konut Başaran Ünlü Danışmanlık Konut geliştiricileri Harmoni Değerleme
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
26272829300102
03040506070809
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31010203040506