Ankara Gayrimenkul Sektöründe Cazip Yerler Neresi?

Ankara Gayrimenkul Sektöründe Cazip Yerler Neresi?

Her şehirde olduğu gibi, Ankara’da da farklı bölgelerdeki gayrimenkuller zaman içerisinde değişik oranlarda değerleniyor. Ankara’da son dönemde en hızlı gelişen ve tercih edilen bölgelerin başında Eskişehir yolu ve çevresi geliyor. Konya yolu aksı güney kesimi, Beytepe-İncek bölgesi, Gölbaşı’nın güneyi dikkat çekici bölgelerden. Bu lokasyonlarda hem konut edinmek hem yatırım yapmak için talep artınca konut ve arsa gibi gayrimenkul fiyatlarında artış gözleniyor.

Ankara’da değerlenen bölgeleri öğrenmek, kentsel dönüşüm çalışmaları hakkında bilgi almak, pandeminin etkisini öğrenmek için gayrimenkul değerleme uzmanı Volkan Kandemir ile konuştuk. Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ İç Anadolu Bölge Müdürü Ramazan Volkan Kandemir, Ankara’da hangi bölgelerin değerlendiğini, hangi bölgelere rağbet olduğunu anlattı.

Gayrimenkul değerleme neden önemlidir?

Gayrimenkul değerleme, farklı kişi/kuruluşlara ait olabilen gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin, gayrimenkullerde kurulmuş üst haklarının vb. etik kurallara bağlı kalarak değer tespitlerinin yapılması işlemidir. Bu işlem sonrasında da uluslararası standartlar ve yerel mevzuatlar çerçevesinde rapor düzenlenmesi ile gayrimenkul değerleme raporu oluşur.

Gayrimenkul değerleme sürecinde bir taşınmazın değerinin tespiti konusu, günümüzde yoğun olarak bankaların kredi verme aşamasındaki bir zorunluluk olarak görünse de, bununla birlikte kamulaştırma işlemlerinde, kentsel dönüşüm işlemlerinde, şirket değer tespitlerinde, arazi düzenlemeleri sırasında yapılan değer tespitlerinde çok önemli rol oynamaktadır.

Her geçen gün gayrimenkul değerleme sektörünün öneminin daha çok kavranmakta olduğunu düşünüyorum. Konuyla ilgili bilimsel çalışmaların artması, üniversitelerde lisans ve yüksek lisans programlarının artmaya başlamasının da bunun bir göstergesidir.

Gayrimenkul sahipleri değerleme konusunda ne kadar hassas? Ev satın alma işlemlerinde değerleme uzmanlarına yeteri kadar danışılıyor mu?

Bankaların kredi verme aşamasında değerleme raporunu zorunlu kılmasıyla birlikte, gayrimenkullerin değerleme raporuna konu olan teknik sorunları (numarataj hataları, konum tespit sorunları, bağımsız bölüm sınır ihlalleri vb.) gün yüzüne çıkmaya başlamıştır. Böylelikle gayrimenkul sahiplerinin de gün geçtikçe bu konuda daha bilinçli olmaya başladığı görülmektedir.

Ancak ev satın alma aşamasında değerleme uzmanlarına danışarak doğru karar verme gibi bir duruma henüz yeteri kadar gelinmediği kanısındayım. Nadiren de olsa, yatırım yaparken özel şahısların veya şirketlerin gayrimenkul değerleme raporu talep ettiği, alacağı mülkün olumlu olumsuz özellikleri, değeri hakkında bilgi edinmeye çalıştığı da görülmektedir. Yapılacak bir gayrimenkul yatırımında, ileride olumsuz bir tabloyla karşılaşmamak için değerleme firmaları aracılığıyla değerleme uzmanlarına danışılmasının öneminin gün geçtikçe daha artacağını düşünüyorum.

Gayrimenkul sektöründe Ankara’da bir hareketlilik var mı? Varsa bunu sağlayan gerekçeler sizce ne olabilir?

Sektörde pandemi dönemindeki faiz kampanyasında yaşanan hareketlilik sonrası genel olarak piyasaların durağan seyrettiği söylenebilir. Bölgemizde de genel olarak ülkede yaşadığımız son dönemdeki stabil koşullar mevcut olup, hareketlilik olduğu söylenemez.

Konut satışları pandemi sürecinde ne şekilde etkilendi?

Son dönemde en büyük hareketlilik, pandemi sürecinde gerçekleştirilen faiz kampanyası ile oldu. Pandemi öncesindeki süreçte, son dönemde artan inşaat maliyetleri ve ev fiyatlarındaki artış ile gayrimenkul sahibi olmak zorlaşmıştı. Bunun üzerine yaşanan pandemi ile birlikte piyasa çok daha fazla daraldı. Bu sırada gerçekleştirilen kampanya konut satın alanlar için bir fırsat olurken piyasalar içinde bir can suyu niteliğinde oldu.

Akabinde 2020 son çeyrek ve 2021 ilk çeyreğinde piyasaların genel anlamda durağan seyrettiği söylenebilir. Pandemi sürecindeki ülkemizde gerçekleştirilen tam kapanma dönemi sonrasında, özellikle haziran ayında kısmi bir hareketlilik görünse de yaz döneminin de etkisiyle piyasalar da halihazırda ciddi bir hareketlilik bulunmamaktadır.

Kentsel dönüşüm çalışmaları Ankara’da ne aşamada? Şimdiye kadar hangi projeler öne çıktı?

Kentsel dönüşüm, yapılaşma sürecini tamamlamış bölgelerin modern kent oluşumlarına uyum sağlanması amacıyla daha nefes alabilen yaşam alanları oluşturma çalışması olarak adlandırılabilir.

Eski yapılaşmanın yerine sadece yenisini koyma eylemini kentsel dönüşüm olarak adlandıramayız. Kent, insan öğesi üzerine kurulmuş bir organizma olması sebebiyle, kentsel dönüşümün merkezinde de insanın çok daha yaşanabilir, sosyal, kültürel, rekreasyonel anlamda kentle bütünleşebilen alanlara ulaşabilmesinin hedeflenmesi gerektiğini düşünüyorum.

Ankara’da son dönemde gerçekleştirilen ve yürütülen kentsel dönüşüm çalışmalarından bazıları; Kuzey Ankara Girişi Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Projesi, İskitler Merkezi İş Alanları Projesi, Ulus Tarihi Kent Merkezi Yenileme Projesi, Hamamönü Kentsel Dönüşüm Projesi, Yeni Mamak Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Projesi olarak sıralanabilir.

Hangi bölgeler değerleniyor? Yatırımcılar için cazip bölgeler neresi?

Her şehirde olduğu gibi, Ankara özelinde de birçok farklı bölge zaman içerisinde mutlaka belirli oranlarda değerleniyor. Ancak son dönemde en hızlı gelişen ve tercih edilen bölgelerin Eskişehir yolu aksı ve hinterlandı, Konya yolu aksı güney kesimi, Beytepe-İncek bölgesi ve çevre aksları, Keçiören, Yenimahalle, Etimesgut ilçelerinde genel olarak kuzey kesiminde çevreyoluna doğru olan bölgeleri, Gölbaşı güneyi ve İncek batı kesimi olduğunu düşünüyorum.

Eskişehir ve Konya yolu aksı, genel anlamda ofis ve karma projelerle birlikte son dönemlerde tercih edilmiştir. Eskişehir yolu aksında batı yönde metro çalışmasının tamamlanarak açılmasıyla hareketliliğin daha da arttığı söylenebilir.

Eskişehir yolu üzerinde ve çevresinde kendine yer seçen kamu kurumları, AVM’ler, üniversite kampüsleri, kolejler, iş merkezleri, konut-ofis karma projeleri, oteller vb. yatırımlar sebebiyle bu aks ve çevresi yatırımcıların tercihi olmaktadır.

Çayyolu ile İncek bölgesini birbirine bağlayan kuzey-güney aksındaki Kanuni Sultan Süleyman Bulvarı çevresinde, Beytepe bölgesinde nitelikli projeler son dönemde çoğalmaya başlamıştır. Söz konusu projeler konumu ve kalitesi doğrultusunda ciddi denilebilecek fiyatlarla pazarlanmaktadır.

Hem çok katlı, hem müstakil yapılaşmaların olduğu görülmektedir. Bölgede mevcut yapılaşma artmaya başlasa da hala boşluk oranı ciddi derecededir, bu da bölgeyi özellikle arsa yatırımcıları için cazip kılmaktadır.

Keçiören, Yenimahalle, Etimesgut ilçelerinde merkez kısımlarda genel olarak yapılaşmanın tamamlanmasıyla, çevreyoluna doğru kuzey kesimlerinde özellikle çok katlı yeni yapılaşmaların arttığı gözlemlenmektedir. Ağırlıklı olarak oturum sebebiyle tercih edilse de yatırım amaçlı da piyasalarda talep görmektedir.

Gölbaşı güneyi ve İncek batı kesiminde özellikle müstakil yapılaşmaların ve boş arsaların yoğun olduğu kısımlar pandemi sonrasında ciddi talep görmektedir. Bu durum her ne kadar fiyatların artmasına sebep olsa da, son dönemde insanların genel anlamda şehir karmaşasından uzaklaşmaya çalıştığı göz önünde bulundurulduğunda benzer yatırımların devam edeceği öngörülmektedir.

Konut fiyat artışı bakımından ilk sırada gelen ilçeler hangileri? 

Ankara’da yüksek bedellerle pazarlanıp satış gören konutlar çoğunlukla Çankaya ilçesinde yoğunlaşmaktadır. Ancak konuya fiyat artışı açısından baktığımızda cevap Çankaya olmamaktadır.

Gölbaşı, Etimesgut, Altındağ, Pursaklar gibi ilçeler de son dönemde ki inşaat maliyetleri artışı öncesinde uygun fiyatlı konut stoğu bulunabiliyordu. Ancak inşaat maliyetlerinde yaşanan artış ve bu şekilde inşa edilen konutların yüksek bedellerle pazarlanarak satılmaya başlamasıyla söz konusu ilçelerde birim satış değeri açısından baktığımızda fiyat artış oranı olarak eskiye nazaran çok ciddi farklılıklar görülebilmektedir.

Şehir merkezi ve diğer ilçelerdeki ortalama kira ve satış fiyatları hakkında bilgi verebilir misiniz?

Şehir merkezi ve ilçelerde bu durum kendi özelinde birçok değişkene bağlı olarak tabi ki çok ciddi farklılıklar gösterebilmektedir. Ancak il genelinde yeni yapılan konutlar göz önünde bulundurulduğunda ortalama birim m2 satış değerlerinin 3.000 – 7.000 TL/m2 birim değerlerle gerçekleştiği söylenebilir. Bölge özelinde bu rakamların altı ve üstü tabi ki mevcuttur, ancak ortalama açısından bu şekilde değerlendirilebileceğini düşünüyorum.

Kira konusunda da ortalama aylık kira birim m2 değerlerinin 15 – 30 TL/m2/ay birim değerlerle gerçekleştiği söylenebilir.

Ortalama 100-120 m2 büyüklüğünde eski binalarda kiralar 1.300-1.600 TL/ay; 130-140 m2 büyüklüğünde daha genç site tarzı yapılarda kiralar 1.800-2.000 TL/ay; 140-160 m2 büyüklüğünde birkaç yaşında yeni binalarda kiralar 3.000-4.000 TL/ay aralığında seyretmektedir.

Önümüzdeki yıllarda kira ve satış rakamlarında artış ortalaması ne olur ve ne kadar yükselir?

Önümüzdeki süreçte pandeminin etkilerinin ne şekilde olacağı bu konuyu etkileyebilecektir.  Ancak piyasaların normalleştiği ve hareketlendiği bir dönemi göz önüne aldığımızda Ankara için % 10-15 oranında artış olacağını öngörüyorum.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme olarak şehrinizde neler yapıyorsunuz? Şimdiye kadar hangi işlere imza attınız?

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ İç Anadolu Bölge Müdürlüğü’müz Ankara’da yer almaktadır. Bu sebeple Ankara yoğun ve başta olmak üzere, bölge kapsamındaki illerimizde öncelikle gayrimenkul değerleme ve özel değerleme hizmeti vermekteyiz. Bölgemizde gerçekleşen kentsel dönüşüm çalışmalarını takip etmekte, bulunabileceğimiz çalışmalarla ilgili hazırlıkla yapmaktayız. Bunun dışında hizmet verebileceğimiz kurum ve kuruluş ziyaretlerimizi gerçekleştirmekteyiz.

Ramazan Volkan Kandemir’i Tanıyalım

 

Ankara’da doğup büyüdüm, üniversite yıllarına kadar eğitimimi Ankara’da sürdürdüm. Ardından lisans ve yüksek lisans eğitimi için İstanbul’da bulundum. Mimar Sinan Üniversitesi’nde şehir ve bölge planlama bölümünde lisans, kentsel tasarım programında yüksek lisans yaptım. Sonrasında çalışma hayatına gayrimenkul değerleme alanında başladım. Yaklaşık 12 yıldır gayrimenkul değerleme alanında çalışıyorum. İlk olarak Ankara merkezli bir firmada uzman ve denetmen olarak yaklaşık 2,5 yıl çalıştıktan sonra, ayrılıp kendi çözüm ortağı şirketimi kurdum ve yaklaşık 5 yıl Ankara’da çözüm ortağı olarak firmalara hizmet vermeye devam ettim. Ardından, bağımsız çalıştığım dönemde de belirli aralıklarla işbirliği yaptığım Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile yollarımız kesişti ve yaklaşık 4,5 yıldır İç Anadolu Bölge Müdürü olarak görev yapıyorum.

 

Konut Volkan Kandemir Ankara Harmoni Gayrimenkul Değerleme Gayrimenkul
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
30 310102030405
06070809101112
13141516171819
20212223 242526
27282930010203
04050607080910