“Avrupa Yakası’nda Florya-Kayaşehir; Anadolu’da Pendik-Kurtköy’ü Öneririm”

“Avrupa Yakası’nda Florya-Kayaşehir; Anadolu’da Pendik-Kurtköy’ü Öneririm”
MÜSİAD İnşaat, Çevre ve Yapı Malzemeleri Sektör Kurulu Başkanı Reha Yeltekin, Türkiye ve dünyanın dört bir yanında faaliyet gösteren 400’e yakın şirketin temsilcisi durumunda. İnşaat Sektör Kurulu olarak belirli aralıklarla bir araya gelip değerlendirmelerde bulunuyor, sorunları masaya yatırıyorlar. İnşaat sektöründe faaliyet gösteren sektör temsilcileri olarak bir araya geldiklerinde elbette gündem yeni konut projeleri, yeni yatırımlar, değerlenen bölgeler oluyor.

Kendisi de müteahhit olan Reha Yeltekin ile bir araya geldik ve sektör üzerine kısa bir sohbet gerçekleştirdik.  Yeltekin bazı konularda dertli ama genel olarak umutlu bir tablo çizdi. Özellikle İstanbul’un yatırım açısından ne kadar değerli ve önemli olduğuna dikkat çekti. Yatırımcılara da küçük tüyolara vermeyi ihmal etmedi. Örneğin Kayaşehir’in sürekli değerlenen bir bölge olduğuna dikkat çekti. Bu ve diğer açıklamaları için sözü Reha Yeltekin’e bırakıyoruz.

Sizi kısaca tanıyabilir miyiz?

İnşaat yüksek mühendisiyim. Proje yönetim firması Optimal’ın yanı sıra üç tane daha müteahhitlik hizmetleri veren şirketlerimiz var. Bu şekilde çalışmalarımıza devam ediyoruz. İnşaatta proje yönetim, müşavirlik, kat karşılığı taahhüt gösteren ortaklarımız var. Aynı zamanda MÜSİAD İnşaat, Çevre ve Yapı Malzemeleri Sektör Kurulu Başkanlığını yürütüyorum.

 

MÜSİAD’ın Yönettiği İnşaat Sektörü Faaliyetleri Nelerdir?

Derneğimiz 25. yılını bitirdi. MÜSİAD’ın kendi içinde 15 ayrı sektör kurulu var. Kimya, gıda, tekstil,  mobilya, inşaat ve çevre yapı malzemeleri diye. İnşaat sektör kurulu için MÜSİAD’ın en büyük sektör kurulu diyebiliriz. Türkiye genelinde ve dünya genelinde Avrupa’dan Güney Afrika’ya, Amerika’ya kadar üyelerimiz mevcut. Bütün üyelerimizin genelinin dörtte biri inşaat sektör kurulu üyesi.Bu önemli bir orandır. Bu da bizi MÜSİAD’ın en büyük sektör kurulu yapıyor. Diğer 14 sektör kurulu o dediğimiz dörtte üçlük bir bölümünü kapsıyor. Bizim genel merkezimizde 400’e yakın üyemiz var. Üyelerimiz irili ufaklı inşaat firmaları olmakla beraber yine çok farklı boyutlarda olan yapı malzemesi satan firmaların sahiplerinden oluşuyor. MÜSİAD İnşaat Sektör Kurulu olarak biz her 15 günde bir toplantı yapıyoruz. Toplantılarımız ortalama 35-40 kişilik bir katılımla gerçekleşiyor. Başında olduğum İnşaat Sektör Kurulu Yönetim Kurulu’nda çok değerli çalışma arkadaşlarımız var. Her biri mühendislik hizmetleri veren, yapı malzemeleri satan, taahhüt yapan farklı segmentlerdeki dostlarımız…  Elimizden geldiğince faaliyetlerimizle sektörel sorunları ilgili yere aktararak, sahada duyulanları kendi aramızda istişare edip çözüm önerileri sunmaya çalışıyoruz. Bu tip çalışmaları yürüten farklı zamanlarda paneller, seminerler, raporlar hazırlayan bir grubuz. İnşaat sektörü grubunu kısaca böyle özetleyebiliriz.

Hemen sektörünüzle ilgili sorulara geçelim. Konut faiz oranlarındaki indirim sektörü nasıl etkiliyor?

Sayın Cumhurbaşkanımızın, “Bankalar konut faizlerini indirin” çağrısı çok önemliydi. Buradaki sihir şudur:  İnşaat sektörü harekete geçtiğinde 300’e yakın sektörü de hareketlendiren bir sektör. Otomotiv alım kiralamasından konaklamaya kadar birçok yan sektörü hareketlendiriyor.  Bunlar birçok rapor ve tespitte sabit. Bu nedenle inşaat sektörü hareketlenirse yanındaki bütün sektörler de hareketlenecek varsayımıyla yapılıyor. Piyasa da hareketlenecek bu durumda.

Bu inşaattaki hareketlenmenin ulaşım ve hizmet sektörünü de şekillendirmesi diyebilir miyiz?

Ulaşım, yakıt, hizmet, insan gücü, turizm, gıda, mobilya, enerji vb. 300’e yakın yan sektörler... Bunları hareketlendireceği için inşaatın daha hızlı hareket etmesine inanıyorlar. Konut faizinin buradaki önemli noktası, piyasada ciddi bir tıkanıklık olmasıydı. 15 Temmuz’dan önceki süreçte de vardı bu durum. Bir gelir daralması vardı. Bunu harekete geçirmek için de emlak konut projelerinde faiz indirildi. Diğer daha küçük çaplı müteahhit firmaları da indirdi. Faiz indirildiğinde günün sonunda şuna inanılıyor. İstanbul’da bir dairesi olan bir adam ikinciyi yatırım amaçlı ya da çocukları için alıyor. Bunu da aldığında bitmiş bir daire tercih ediyorsa kendince bir miktar ödeyip verdiğinde varsa kiracının o bedeli ödemesini istiyor. Bu durumda insanlarımız aylık ya da yıllık borçlanmaya giriyorken toplam ödeyeceği fark ve rakamın faizlerin inmesine ve düşmesi motive ediyor. “Ben bu daireyi alayım uygun fiyatlı” diyor. Hatta bir kısmı 10 yıllık kredi çekip de bir daire alıyor, dördüncü yılında daire o kadar prim yapıyor ki satıp, faiz borcunu kapatıp ciddi para kazanımı yapabiliyor. Bu nedenle global seyrin dışında faizlerin düşmesinin bu gibi çok etkisi var. Bir araştırmaya göre, Türklerin en sadık olduğu borç tipi konut borcu olduğu belirlenmiş.  Kredi kartını ödeyemeyebiliyor, haciz geliyor. Fakat herkes ‘Aman evim elimden gitmesin’ diyerek kredi konut taksitini mutlaka ödüyor. Bu durumda taksit öderken faiz oranlarının düşük olması çok önemli bir nokta oluyor.

Konut şirketlerinin de faiz indirimine gitmesi söz konusu.

Konut şirketleri baktılar rekabet edemiyorlar, faiz indirimine gittiler. Aslında burada biraz kardan zarar ediyorlar ama buna ihtiyaç var. Vatandaş, “Aylık ben ne ödeyeceğim?” hesabını yapıyor. Faiz oranını düşükse ona göre ödeyebileceğini biliyor.

Konut ihtiyacı var mı?  

Bu konuda dürüst olmak gerekirse Türkiye’nin nüfusu genç olduğu için Türkiye’nin tamamında konut ihtiyacı var. Ancak bilhassa Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da önemli konut eksiği olduğunu görüyoruz. Bunun önemli bir kısmını yerel müteahhitlerle devlet TOKİ kanalıyla kapatmaya çalışıyor. Diğer büyük şehirlerde konut ihtiyacı sürekli göç alarak artmaya devam ediyor. İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa’nın göç verdiği çok nadir. Dolayısıyla hem bu göç alımları hem de nüfusumuzun artması nedeniyle sayılar yukarıya doğru gidiyor. Yeni evlenen çiftler, yeni doğan çocuklar için… İstanbul ve diğer büyük illere öğrenciler geliyor. Örneğin ben Adanalıyım. 20 yıl Adana’da yaşadım. Üniversiteye geldiğimden bu yana 21 senedir İstanbul’da yaşıyorum. Ne olursa olsun kaliteli ve nitelikli konut ihtiyacı büyük şehirler için hala başı çekiyor. Önemli oranda İstanbul, Ankara, İzmir’de ihtiyaç var.

İstanbul’da insanlar şehrin kıyıları dediğimiz yerlerde merkezden uzak yerlerde yaşamayı tercih ediyorlar. Şimdi şehrin kıyısı dediğimiz yerler de canlanarak bir cazibe merkezi haline gelmeye başlıyor diyebilir miyiz?

Doğru ancak bunun yanında merkezde çok yeni yapı kalmadı. Kentsel dönüşüm yapılacak merkezde boş arsa yok. Çünkü yerin daha çok kıyı kısımları diyebileceğimiz yerlerde şehir gelişimi henüz tamamen bitirilmediği için oralarda oluşan projeler cazip hale geliyor. Takdir edersiniz Kadıköy gibi bölgesi oturmuş yerler çok yüksek fiyatlı yerler olduğu için insanların alım gücünü aşabiliyor. Daha uzakta, fiyatı daha uygun ev sahibi olup oradan direk şehir merkezine ulaşım aksına en yakın yerleri tercih ediyorlar. Bu da bir tercih meselesi haline geliyor ama dediğiniz gibi merkezlerde nitelikli yeni binaları bulmak kolay değil. Maliyetleri de oldukça yüksek. 

Kentsel dönüşüm projeleri ile ilgili düşünceleriniz nedir?

Çok sıkıntılı bir durumda, Türkiye’de yürümüyor. Ben bunu Sayın Bakan’a da arz ettim. Öncelikle halkımız çok desteklemiyor. Kısmen haklı olacakları yerler olabilir. Kısmen kentsel dönüşümün mantığı ölüm tehlikesi. Depremde İstanbul’un ve Türkiye’nin ciddi sıkıntılar yaşayacağı, can kaybı ve mal kaybının olacağı korkusunu herkes söylüyor.  En önemli örneği 17 Ağustos depremidir.  Binlerce vatandaşımızı kaybettik. Bu olaya bu perspektiften bakmak lazım. Kentsel dönüşümü rant haline getirince biz müteahhitler için de vatandaş için de sonuç çıkmıyor. Kentsel dönüşüm o yüzden olması gereken alanlarda başarılı değil. Çok uzun sürecek ve olası bir depreme karşı bu beni korkutuyor.

İdeal olması için nasıl olması gerekiyor?

İdeal olarak vatandaşların mevcut yapılarının yıkılıp yenilerinin hedef alınması, metrekare dertleri olmadan mevcut yapılarıyla özdeştirilip yapılmalı diye düşünüyorum. Mesela 100 metrekare evi yıkılan bir adam 150 metrekare ev istiyor. Herkes aynı kazanamaz. Müteahhit ne kazanacak, devlet ne verecek? Belediyeler ve bakanlık bire bir dönemsel artışa yani imar artışlarına da çok sıcak bakmıyor. Bu yüzden süreç tıkanıyor. Müteahhiti de belediyesi de vatandaşı da kaderine ve hakkına razı olursa bu iş yürür.

Bir yer kentsel dönüşüme girdiği zaman her şeyiyle değişime giriyor. Bunun örneğini Sulukule ve Tarlabaşı’nda görebiliriz diye düşünüyorum.

Kısmen haklısınız ama oralarda da şöyle bir şey var. O tip eski oturmuş yerlerde babadan kalma eskiden kalma mal sahibi olanlar ‘dönüşüm sonrası o malları kat be kat değerlenince  ben bunu satıp biraz daha gelir elde edeyim, bir tık daha alt seviyelerde yaşayabilirim ama ben ciddi para alırım’ zihniyetine dönüştüğü için kar amaçlı hareket ediyorlar. İnsanların göçme sebebinin önemli bir nedeni de bu.

Türkiye’ye en çok talep hangi ülkelerden geliyor?

Ben TRT Arap kanalında 3 kere canlı yayına katıldım. Gördüm ki inanılmaz oranda izleniyor TRT Arap çok şaşırdım. Ben izlemediğime eminim Arapça da bilmiyorum. Afrika bölgesinde ve Arap yarımadasında büyük ölçüde izliyorlar. Çünkü bütün gözler Türkiye’de. Size şunu söylemek isterim. Amerika, Suudi Arabistan’ın terörü desteklediğiyle ilgili bir kanun çıkardı. İşte 11 Eylül’ün arkasından Suudi Arabistanlıların olduğuna dair. Buradaki bütün Arap yatırımcılar veya Arap bölgesi vatandaşları artık Amerika’da ev tutamayacaklardı ve Türkiye gibi bir limana ihtiyaçları var. Olayı buradan bağlamak için söyledim. Yaptığımız üst düzey görüşmelerde bunu görüyorum. Arap arkadaşlarımızın bilhassa müslüman şartlarına uygun olması ve kısmen de sevmeleri nedeniyle İstanbul’la bilhassa Karadeniz’e Trabzon ve Rize’de dünya kadar Arap ev sahibi oldu. Özellikle Türkiye’den mülk sahibi olmak gibi bir talepleri var. Bu yaşadığımız son terör olayları işi biraz yavaşlatsa bile gönülde yatan aslan Türkiye. Türkiye’de mal sahibi olmak istiyorlar çünkü Türkiye’yi seviyorlar. Ve ciddi anlamda ekonomimize katkıları var.

Peki, bölge olarak talep ettikleri bir yer var mı?

İstanbul çok ağırlıklı ve Karadeniz bölgesi. İstanbul için Florya tarafları, Başakşehir’den çok istiyorlar. Özel lüks konut projelerine, deniz manzaralı yerlere bayılıyorlar. Çünkü deniz olmadığı için etkileniyorlar. İstanbul’u manevi açıdan da geçmişine dönük kendilerine ait çok şey buluyorlar. Ama Trabzon ve Rize’de Araplar’ın ev sahibi olduğunu biliyorum. Bizim bir tane projemiz vardı. Onun 1 veya 2 bloğun tamamını Araplar aldı. Çok büyük bir yatırım talepleri var.

Bir de vatandaşlık verilmesi durumu var.

Amerika’da vatandaşlığı nasıl alıyorsunuz ya da İngiltere’de nasıl alıyorsunuz? Oraya gidip belli bir yatırım yapıyorsunuz ve belli bir süre kalmanız gerekiyor. Belli bir para harcayacaksınız. Kendinizi Amerikalı ya da İngiliz gibi hissetmenize bağlı olarak bir süre içinde veriyorlar. Biz bunu vatandaşlığı bir para bir ticari karşılığında veriliyormuş gibi oluşturmamalıyız. Belli gelir seviyesinin üstündeki bir adam Türkiye’de yatırım yapıyor, iş yeri açıyor, araba alıyorsa bu vatandaş da almalı.  Eğer ki siyasi geçmişinde çok önemli bir sıkıntı yoksa. Türk vatandaşlığı kıymetli bir olay bazen kıymetini unutuyoruz ama yurt ışına gittiğimizde daha iyi anlıyoruz bunu. Altın değerinde çok şükür.

Yatırım amaçlı konut almak isteyenlere ne gibi önerileriniz var.

Özellikle son yaşananlardan sonra banka garantörlerinde olduğu projeler dışında yatırım amaçlı riske girmesinler. Mutlaka devrede bir banka olsun. Kredi kullansınlar anlamında söylemiyorum. Projelerin bir kenarında bankalar olsun. Çünkü bankalar proje gereği sigortaları tamamlayıp temin etmesiyle mükelleftirler böyle bir zorunlulukları var. Bu ne demek? Ortada hiç bir şey yok, hafriyat esnasında daire almaya kalkıyorsunuz. Değeri ne kadar 750 milyar 1 trilyon etmez. Bu parayı hangi şartlarda vereceksiniz müteahhite? Bunun yerine adam da garantör limiti varsa  bir bankayla çalışıyorsa onu ben tavsiye ediyorum  dürüst olmak gereği. Yatırım amaçlı dikkat edebilecekleri en önemli şeyin bu olduğunu düşünüyorum. Ayrıca alınacak konutun etrafındaki son 2-3 yıl da yapılan konut fiyatlarının artışını dikkate alması lazım yatırımcının. Bu yatırım konularının cezbedici ikinci faktörüdür. Yani buradaki daireler bugün kaç paraydı 2 yıl önce kaç paraydı diye araştırmak çok zor değil.

Sizce son zamanlarda İstanbul’da dikkat çeken bölgeler neresi?

Kayaşehir, Başakşehir’in üstü. Anormal arttı fiyatlar. Çok güzel projeler yapılıyor. Bizim ortaklarımız Akyapı’nın yaptığı projeler de var. Kapışılıyor projeler.

Arnavutköy tarafları da değerlendi galiba…

Kısa sürede gözle görünür şekilde prim yapan yerler Kayaşehir’in 3. Köprüye yakın olan yerleri. Başakşehir’in üst tarafları. Arnavutköy bayağı prim yaptı. Ama edeceği primlerin tamamı bitmedi bana göre. 1-2 yıl sonra daha değerlenebilir. Bugünkü duruma göre Kayaşehir bölgesi çok değerlendi. Doğru yatırımla. Küçükçekmece keza yine öyle. Bunların en büyük nedeni metroya ulaşım yatırımları. Güzel bir evi yapıyorsunuz çok uç noktalara, gidip gelemedikten sonra hiçbir şeye yaramaz.

Bir bölgenin gayrimenkul değerini arttıran faktörler nelerdir?  

Gerçekten en önemli nokta ulaşım.  Fabrikaların önemli bir kısmı Bayrampaşa’dan, Güngören’den  Hadımköy’e, Çerkezköy’e falan taşındı. Patronları bütün taşıma maliyetlerini kabul etmesine rağmen çalışanlar, ‘Ben günde 5 saat yolda geçireceğime ailemle daha çok kalırım’ deyip o bölgelere gitmedi. Ciddi sorun olmaya başladı sanayi ihtiyacı için. Yetişmiş insan gücünü o bölgelere taşıyamıyorsunuz. Bu durumda ulaşım aksı ulaşılabilirliği kadar değerlidir.  Herkes demir beton kalıbı güzel şekilde kullanıyor işte site konseptinde süs havuzu yapıyor enerji yapıyor peyzaj yapıyor. Ama o projeden çıktıktan sonra adam toplu taşımayla ya da kendi hususi aracıyla istediği yere ne kadar hızlı gidebiliyor o önemli hale geldi. Bu durumda 3. Köprü’nün Anadolu ve Avrupa yakası bağlantıları olduğunda bu yerlerin geleceğe dair çok para kazandıracağını ve doğru yatırımlar olduğunu söylemek mümkün. Projenin iyi yeri ulaşıma yakınlığıdır ben böyle görüyorum.

İstanbul’da yerleşim yerleri açısından en uygun gördüğünüz yerler neresi? Hem Avrupa hem Anadolu yakası için?

Ben Ispartakule’de oturuyorum Avrupa yakasında oturduğum yerden de çok memnunum. TEM üstü gelişimini tamamlamamış gelişmeye devam eden ulaşım aksına yakın bir bölge. Ama Avrupa yakasındaki imkânlar dâhilinde size 2 yer söyleyeyim o zaman. Oturabileceğiniz  en iyi yer bence Florya’dır. Gelir seviyeniz yüksekse ama çünkü daire fiyatları pahallıdır. Daha orta halli bir gelir seviyesine sahipseniz  Ispartakule, Kayaşehir taraflarıdır. Orada fiyatlar daha uygundur metrekare bazında. Buradaki projelere yatırım yapılmasını da tavsiye ederim. Doğru ve para kazandırıcı görünümlü gerçekleşen bilgiler var elimizde. Anadolu yakası için Pendik,Kurtköy tarafları değerli. Havalimanı oraya çok büyük değer kattı. Her ne kadar ulaşım aksına uzak gibi görünse de Pendik dikkat çekiyor. Metronun falan hızlı bir şekilde gidiyor olması önemli ölçüde oradaki gelir seviyelerini arttıracaktır. Dolayısıyla Pendik bandını, Anadolu yakası için yeni yatırım yapılacak olarak görüyorum. Mevcut yaşanan yerler için Kadıköy, Caddebostan, Fenerbahçe mükemmel yerlerdir. Ama oralar da gelir seviyesi çok yüksek insanlara hitap ediyor. 

Git gide bir artış söz konusu. Hem orta gelirlileri hem de dar gelirlileri korkutur bu.

Ben New York a gittim Manhattan bölgesinde hiç bir şey yapılmıyor. Çivi bile çakılmıyor. Ama dünyanın birçok önemli inşaat firması New York Manhattan’dadır. Yaptıkları işler New York’ta değildir ama. Dünyanın farklı yerlerindedir. İstanbul, Türkiye üzerinden bakmayıp dünya ile yarışan bir şehir hedefi güttüğü için finans merkezi olması, 3. Havalimanı yapılması, 3. Köprü yapılması önemli.  Böyle bir şehirde fiyatlar yukarıya doğru gidecektir.  Bir sürü yabancı yaşıyor şu an İstanbul’da. Seviyorlar İstanbul’u. Dolayısıyla 20 yıl sonra ne olacağını bilemiyorum ama fiyatların artacağını düşünüyorum. Londra’da, New York’ta gayrimenkul rakamları korkunç yüksektir. Gerçekten Londra’nın yerlileri  tam Londra merkezde oturamazlar. Korkunç pahallıdır daireler, kiralar. Trenle 1-1,5 saat mesafedeki  yerlerde otururlar.  Bu maalesef her bir metropolün başına gelen bir hikaye dolayısıyla olaya böyle bakmak lazım.

Türkiye genelinde gayrimenkul açısından büyüme potansiyeli açısından hangi şehirler var?

Gaziantep sanayide bir dev olmaya doğru gidiyor. Bir dev olabilmesi için sanayinin çalıştıracağı mavi ve beyaz yakalıları barındırması gerekiyor. Orada ciddi şeyler var. Gaziantep, Antalya,Trabzon buralarda yatırım yapılır. Ben Adanalıyım ama Adana yoğun göç aldığı halde orada bir başarı sağlanamadı. 

Kayaşehir Kurtköy İstanbul Florya MÜSİAD İnşaat Sektör Kurulu Başkanı Reha Yeltekin Kentsel Dönüşüm Pendik Arap Yatırımcı
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
30 310102030405
06070809101112
13141516171819
20212223242526
27282930010203
04050607080910