"Gayrimenkul Değerleme Raporu Tüm Riskleri Gösterir"

"Gayrimenkul Değerleme Raporu Tüm Riskleri Gösterir"
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Ana Bilim Dalı Öğretim Görevlisi Prof.Dr. Ali Hepşen, gayrimenkul değerleme raporlarının sadece fiyat verisi sunmadığını söyledi. Hepşen, “Rapor hem alıcıya hem de satıcıya hukuksal risklerin yanı sıra, ekonomik gelişmelerden, gayrimenkul piyasasından, gayrimenkulün bulunduğu bölgeden ve gayrimenkulün kendisinden kaynaklı olası tüm riskleri göstermesi açısından çok kıymetlidir.” dedi.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye konuşan Prof.Dr. Ali Hepşen dikkat çekici açıklamalar yaptı. Uzmanlar tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporlarının önemine işaret eden Ali Hepşen, takdir edilen değerin gayrimenkulün piyasa değerini gösterdiğine vurgu yaptı. Ali Hepşen, “Bu değer, uluslararası değerleme standartları çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurumu’nun yetkilendirdiği değerleme şirketleri ve bu şirketlerde çalışan ya da sözleşmeyle dışarından hizmet sunan lisanslı değerleme uzmanlarınca belirlenmektedir. Takdir edilen bu değerin kullanıldığı pek çok farklı alan söz konusudur; finansmana erişimden hukuki konulara kadar farklı uygulamalar dahilinde piyasa değerine ihtiyaç bulunmakla birlikte özellikle tapu harçlarının ve emlak vergilerinin gerçek değerler üzerinden alınabilmesi anlamında son derece önemli olduğu söylenebilir.” dedi.

Fiyatın, değerleme raporunun sonucunda takdir edildiğine işaret eden Hepşen, şunları söyledi: “Değerleme raporu içerisinde ilgili fiyat verisine ulaşılırken değerleme görevi için uygulanabilir oldukları ölçüde yapılan işin kapsamı, benimsenen yaklaşım veya yaklaşımlar, uygulanan yöntem veya yöntemler, kullanılan önemli girdiler, yapılan varsayımlar yer alır. Bu doğrultuda değerleme uzmanı raporda, değerleme çalışmasının kapsamı, amacı ve amaçlanan kullanımının açık ve doğru bir şekilde tanımlanması ve değerlemeyi doğrudan etkileyen tüm varsayımların, özel varsayımların, önemli ve/veya anlamlı belirsizliklerin veya sınırlandırıcı koşulların belirtilmesi gerekir. Dolayısıyla ilgili rapor fiyat verisinden çok öte hem alıcıya hem de satıcıya hukuksal risklerin yanı sıra, ekonomik gelişmelerden, gayrimenkul piyasasından, gayrimenkulün bulunduğu bölgeden ve gayrimenkulün kendisinden kaynaklı olası tüm riskleri göstermesi açısından çok kıymetlidir.”

“Emlak Vergisi, Değerleme Raporlarına Göre Belirlenmeli”

Prof.Dr. Ali Hepşen, emlak vergilerinin değerleme raporlarına göre belirlenmesi gerektiğini de söyledi. Emlak Vergisi Kanunu’nun, bina ve arsa için vergiye esas değerin belirlenmesinde takdir komisyonlarını yetkili kıldığına işaret eden Hepşen, “Emlak vergisine ilişkin uygulamada, değerleme uzmanları nezdinde belirlenecek gerçek piyasa değerleri üzerinden hareket edilmesine ve bu değerin her yıl güncellenmesine ihtiyaç bulunmaktadır.” dedi.

Ali Hepşen’in, Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin sorularına verdiği cevaplar şöyle…

Ülkemizde ve globalde gayrimenkul değerlemeye ilişkin ne tür akademik çalışmalar bulunmaktadır?

Ülkemizde hem devlet hem de özel statüdeki üniversitelerde gerek yüksek lisans gerekse de doktora düzeyinde gayrimenkul değerleme süreçlerine ilişkin önemli tezler mevcuttur. Özellikle YÖK Tez Tarama Merkezi veri tabı incelendiğinde, gayrimenkul değerlemesi ve Türkiye'de gayrimenkul değerleme uygulaması, gayrimenkul değerleme raporu ontolojisi tabanlı bir karar destek sistemi geliştirilmesi, gayrimenkul değerlemesi ve uygulaması, yapay sinir ağları ve bulanık mantıkla gayrimenkul değerleme modelinin oluşturulması, gayrimenkul değerleme yöntemlerinde kullanılan parametrelerin analizi üzerine bir alan çalışması, yapay sinir ağları metodu ile gayrimenkul değerleme gibi farklı konu başlıklarında tezler öne çıkmaktadır. Benzer şekilde uluslararası akademik çalışmalar incelendiğinde de dünyanın önde gelen üniversitelerinde yine yüksek lisans ve doktora düzeyinde tezler ve uluslararası hakemli dergilerde makaleler söz konusudur.

Türkiye için otomatik değerleme haritası oluşturulması mümkün mü? Toplu değerleme sistemi ve gayrimenkul değer bilgi sistemi ile neler hedefleniyor?

Sormuş olduğunuz sorulara son dönemlerdeki önemli bir gelişme ile yanıt vermenin daha doğru olduğunu düşünüyorum. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı kurulmuştur. İlgili Başkanlığın hedefi, ülke genelinde taşınmazların değerinin tespit edilebilmesi, böylelikle taşınmazlardan alınan vergi ve harç kayıplarının azaltılması başta olmak üzere, değer haritalarının ve taşınmaz fiyat endekslerinin üretilmesi, toplulaştırma, kamulaştırma gibi çalışmalara altlık oluşturması gibi amaçlarla, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı tarafından bir değer bilgi bankası oluşturularak “Toplu Değerleme Sistemi” kurulmasıdır. Kurulacak değer bilgi bankası ve toplu değerleme sistemi sayesinde, uluslararası standartlara ve bilimsel normlara uygun bir şekilde, taşınmazların değerleri toplu değerleme yöntemleriyle belirlenecek, çeşitli ölçeklerde değer haritaları üretilecek ve güncelliğinin korunması sağlanacaktır. Bu doğrultuda, veri tanımlarının yapılması ve standartların geliştirilmesiyle, değerleme çalışmalarında kullanılan veri ve yöntemlerde tutarlı bir anlayış ve algının oluşması sağlanacaktır. Taşınmaz değerleme, taşınmaz idaresi ve yönetimi gibi konularda ihtiyaç analizlerinin yapılması, politikaların geliştirilmesi ile karar süreçlerinin desteklenmesine yön verecek ve/veya katkı sağlayacak çalışmalar yapılması, raporlar ve istatistiklerin yayınlanması, uluslararası gelişmeler ve iyi uygulamalar takip edilerek sistemin güncelliğinin korunması ve ülkemiz insan kaynağı ve iş kapasitesinin artırılmasına katkı sağlanması öncelikler arasında tutulacaktır. Böylece, hem Türkiye için önemli kazanımlar elde edilmesi hem de çevre ülkelerle bilgi paylaşımının sağlanması ve ortak çalışmalar yürütülmesi beklenen ve hedeflenen çıktılar arasındadır.

Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı bünyesinde yer alan Toplu Değerleme ve Veri Yönetimi Birimi ise, toplu değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan mekânsal analizleri yapmak; toplu değerlemede kullanılacak verilerin tanım ve standartlarını oluşturmak; gerekli veri toplama çalışmaları ile ilgili faaliyetleri yürütmek; toplu değerleme modellerinin oluşturulması, test edilmesi, sonuçların duyurulmaya hazır hale getirilmesi ve güncellenmesi çalışmalarını yapmak ve raporlamak; Taşınmaz Değer Bilgi Merkezine veri girişi yapan ve veri aktarımını sağlayan kurum ve kuruluşlarla iletişim kurmak ve gerekli ortak çalışmaları yürütmek; verilerin istatistiksel analizlerinin yapılmasına imkân verecek kalite ve standartlara kavuşturulması çalışmalarını yürütmek; toplu değerleme çalışmaları sonucu oluşturulan değer haritalarını üretmek ve sunmak; Taşınmaz Değer Bilgi Merkezinin kurulması ve diğer bilgi sistemleri ile etkileşiminin sağlanması çalışmalarını görev edinmiştir.

Gayrimenkul neden ülkemizde çok rağbet gören bir yatırım aracı? Dünya genelinde yatırım olarak gayrimenkule ilgi ne durumdadır?

Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi (CBFO) tarafından hazırlanan Türkiye Hane Halkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması; hanelerde yatırım konularında karar verenler veya karara ortak olanlar arasında, mevcut finansal sistem hakkında algıları, yatırım tercihleri ve bunları yönlendiren etmenleri, sistem dışında tasarruf yapma eğilimleri, yeni finansal ürünlere yönelik algı ve beklentileri saptayan önemli ve güncel bir çalışma olarak karşımıza çıkmış durumda. Araştırmadan elde edilen bulgular gayrimenkul sektörünün barınma ihtiyacını karşılamasının çok ötesinde, hane halkının önemli bir tasarruf aracı olduğu gerçeğini de gösteriyor. Çalışma kapsamında, katılımcılara 2.500 TL ve 250.000 TL arasında farklı miktarlardaki birikimlerini nerelerde değerlendirebilecekleri sorulduğunda; hane halkı 2.500 TL seviyesinde daha çok nakit olarak ya da bankada vadesiz TL hesabında tutmayı tercih ederken; miktar 10.000 TL’yi geçtikten sonra altın, daha yüksek miktarlarda ise gayrimenkul tercih edilmektedir. Raporda, gayrimenkule yatırım nedenleri başında diğer araçlara göre daha güvenilir olması ve uzun vadede değer kaybetmemesi gelmektedir. Diğer bir deyişle Gayrimenkul "sağlamcı" bir yaklaşımın yatırım aracıdır. Diğer yandan; gayrimenkul, getirisi diğer yatırım araçlarından daha yüksek bir yatırım aracı olarak da değerlendirilmektedir. Dünyada ise fiziki anlamda gayrimenkul edinerek bunu bir yatırım aracı olarak tutma eğiliminden ziyade, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları üzerinden bir yatırım portföyü oluşturulduğunu gözlemleyebiliyoruz.

Gayrimenkul finansmanı konusunda ülkemize uyarlanabilecek yurt dışı örnekleri nelerdir?

Özellikle 2012 yılında değişen sermaye piyasası mevzuatına uygun olarak devam eden süreçte gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilave, gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul sertifikasının da uygulama alanını gözlemledik. Yine bu süreçte, özellikle kullandırılan ipotek teminatlı menkul kıymet ihraçlarının (bilanço içi menkul kıymetleştirme) da Aralık 2018 ve Mart 2019 tarihlerinde Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası A.Ş. aracılığı ile gerçekleştirildiklerini gözlemledik. Ancak, gayrimenkul finansmanı özelinde yurt dışı uygulamalar ile karşılaştırıldığımızda uygulama anlamında eksik kaldığımız finansman aracımızın ipoteğe dayalı menkul kıymet (bilanço dışı menkul kıymetleştirme) olduğunu da söyleyebiliriz. Açıkçası, özellikle, 2019 yılında ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraçları için kurulan Birleşik İpotek Finansmanı A.Ş.’ye Hazine’nin ortak olmasının gelecek açısından önemli olduğunu da söyleyebiliriz.

Önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarında nasıl bir değişim bekliyorsunuz? Artış olacaksa bunun sebepleri nelerdir? 2021 için öngörünüz nedir?

TCMB tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi verisine baktığımızda, 2020 yılı içerisinde yüzde 25’e yaklaşan bir fiyat artışının karşımıza çıktığını söyleyebiliriz. Yıllık düzeydeki bu artışın son 10 yılın en yüksek yıllık artışı olduğunu da söylemeliyiz. Özellikle pandemi ortamında bu ölçekte bir fiyat artışının nedenini hem 2017 yılının devamında hızla azalan yeni ruhsat sayılarına hem de arzın az olduğu ortamda yaz döneminde uygulanan kredi faizlerine ilişkin kampanyaların yarattığı yoğun talep ile ilişkilendirebiliriz. 2021 yılında ise fiyat artışlarının 2020 yılı düzeyinde olmasa bile yine de enflasyon üzerinde olması beklenebilir. Bu beklentinin temelinde ise artan üretim maliyetleri yer almaktadır.

 

Konut Gayrimenkul değerleme Gayrimenkul Ali Hepşen Harmoni Emlak Vergisi
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
30 310102030405
06070809101112
13141516171819
20212223242526
27282930010203
04050607080910