Otel Yatırım Maliyetini Belirleyebilmek İçin Değerleme Raporu Önemli

Otel Yatırım Maliyetini Belirleyebilmek İçin Değerleme Raporu Önemli
Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ, ülke genelinde konut, ofis, arsa, sanayi tesisi, otel, marina, AVM gibi gayrimenkullerin değerlemesini yapıyor. 9 ilde bölge müdürlüğü olmak üzere 100 kadrolu personel ve 250 sözleşmeli uzman ile hizmet vermekte. Şirketin iş hacminin büyük bir bölümünü teminat amaçlı değerleme hizmeti  oluşturuyor. Kişilere, bankalara ve çeşitli finans kuruluşlarına hizmet veren Harmoni,  finans kuruluşları dışında uluslararası raporlama standartları gereği şirketlerin aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin pazar değerini belirlemek amacıyla rapor düzenlenmekte.

2007 yılından beri hizmet veren Harmoni’nin kurucusu Aysel Aktan ile gayrimenkul değerleme sektörünü konuştuk. Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan, turizm yatırımlarında değerlemenin ne kadar önemli olduğuna dikkat çekti.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme neler yapıyor, hangi hizmetleri veriyor?

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ, 2007 yılında kuruldu ve ben de şirketin kurucu ortağıyım. Şirketimiz ülke genelinde her noktaya hizmet vermek amacıyla farklı coğrafi bölgelerde 9 ilde bölge müdürlüğü ve 13 ilde kadrolu uzman olmak üzere 100 kadrolu personel ve 250 sözleşmeli uzman ile hizmet vermekte.

Şirketimiz iş hacminin büyük bir bölümünü teminat amaçlı değerleme hizmeti olmak üzere bankalara ve çeşitli finans kuruluşlarına hizmet vermektedir. Bu amaçla yaklaşık 27.000 adet değerleme raporu üretilmiştir. Finans kuruluşları dışında Uluslararası Raporlama Standartları gereği şirketlerin aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin de pazar değerini belirlemek amacıyla rapor düzenlenmektedir. Ayrıca yatırımcı kuruluşlar için alınacak ya da elde bulunan gayrimenkullerin en verimli değerine ulaşmak için en etkin ve en verimli kullanım analizi yapılmaktadır.

Ülkemizde mevzuat gereği yabancıya satış için gerekli gayrimenkul değerleme raporları ile yerli ve yabancı yatırımcı için gayrimenkul piyasa analizleri yapılmaktadır.Kamu kurumları ve özel sektör için kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme konularında gerek dönüşüm/yenileme öncesi değerleme raporu üretilmesi, dönüşüm sonucu planlanan projedeki bağımsız bölümlerin proje değerinin belirlenmesi için değerleme raporu ve dağıtım modelinin belirlenmesi için danışmanlık hizmeti verilmektedir.

Büyük projelerde bağımsız bölümlerin değerinin belirlenmesi amacıyla şerefiye çalışması yapılmaktadır.  Gerek büyük projelerin bağımsız birimlerinin değerinin belirlenmesinde gerekse kentsel dönüşüm projelerinde dağıtım yapmak üzere dağıtım kriterleri ve şerefiye kriterleri belirlendikten sonra dağıtım ya da şerefiyelendirme yapay zeka ile oluşturulan program sayesinde otomatik olarak yapılmakta ve böylece yapılması muhtemel manuel hataların da önüne geçilmektedir.

Ayrıca şirket yapıları gereği ellerinde çok sayıda gayrimenkul bulunduran şirketler için şirketimiz bünyesinde hazırlanan Gayrimenkul Takip Sistemi ile gayrimenkuller için elektronik arşiv oluşturulmuş ve belli yetkiler ile kullanıcıların bu bilgilere hızlı erişimi sağlanmıştır.

Gayrimenkul Takip Sistemi ile sadece elektronik arşivleme değil, bunun yanında bilgileri güncel tutmak da amaçlanmıştır. Gayrimenkul türünün (arsa, sanayi tesisi, tarla vb) gerektirdiği sıklıkta  resmi kurumlarda imar planı bilgileri, ruhsat, iskan, proje gibi bilgilerin ve belgelerin temini amaçlı olarak gerek sahada gerekse kurumlarda inceleme yapmak ve danışmanlık hizmeti vermek de amaçlanmıştır.

Gayrimenkul değerleme ne demektir? Kişi ve kurumlara ne gibi yararları vardır? Değerleme hangi riskleri ortaya koyar, yapılmazsa ne gibi kayıplar söz konusu olur?

Gayrimenkul değerleme, gayrimenkulün muhtemel risklerinin değerlendirilmesi amacıyla alınması gereken bir hizmettir. Tamamlanmış bir yapı alınıyorsa, yapının yasal prosedüre uygun olarak yapılıp yapılmadığının üzerinde herhangi bir cezai işlem tesis edilip edilmediğinin bilinmesi gerekmektedir. Yapıda henüz uygulanmamış yıkım kararı, para cezası olabilir, olmasa bile yasal izinlerinin üzerinde bir yapı yapılmış olabilir ya da olumlu düşünürsek potansiyel inşaat hakkı olabilir. Yapı tamamlanmış olsa da imar planında bir değişiklik yapılmış ve bina yenilenmek istendiğinde aynı inşaat hakkını kullanmak mümkün olmayabilir.

Taşınmaz arsa veya arazi olsa imar planında verilen haklarının bilinmesi gerekir. İmar planında konut alanında mı, ticaret alanında mı, sanayi alanında mı inşaat hakkı ne kadar, yoksa tamamı yeşil alan olarak mı planlanmış, büyük bir bölümünden yol mu geçiyor bilinmesi gerek. Yatırım konusu tarla olsa bile tarlanın toprak kalitesinin, verimliliğinin üzerinde ne yetiştirilebileceğinin bilinmesi gerek.

Yukarıda basit olarak özetlediğim konular taşınmazın değerini doğrudan etkilemektedir. Taşınmaz üzerinde ne kadar gelir üretilebiliyorsa değeri de doğru orantılı olarak yüksek olacaktır. Tüm bu analizler değerleme raporunda mevcut olduğundan gerek kurumlar gerekse şahıslar ellerindeki gayrimenkulün değerini ve yatırım yapılacak gayrimenkulün risklerini ve değerini bileceklerdir.

Değerleme raporu yapılmadan gayrimenkul yatırımı yapılması sonucu, değerinin üzerinde bir ödeme ile gayrimenkul satın alınabilir. Yıkım kararı olan bir gayrimenkule yatırım yapılmış olunabilir, imar planı fonksiyonu satın alma amacımıza uygun olmayabilir. Bu liste uzayıp gider, bu nedenle yatırım yapmadan önce hizmetin alınması bizi mevcut risklere karşı koruyacaktır.

Otel, marina, ya da diğer turistik tesislerin değerlemesini yaparken nelere dikkat ediyorsunuz?

İkamet amaçlı gayrimenkullerin dışında tüm gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde gelir üretme kapasiteleri birinci sırayı alır. İkamet amaçlı yani konut kullanımlı gayrimenkullerin değerlemesinde gelir/değer ilişkisi test edilse de otel, ofis, marina, AVM gibi gayrimenkullerde değer doğrudan ürettikleri gelirle ilişkili olmakta ve yatırımcının yatırım yaptıkları gayrimenkule yaptıkları yatırımdan bekledikleri geri dönüş süresi değerini etkilemektedir. Yatırımın geri dönüş süresindeki beklenti de yapılan yatırımın riskine bağlı olarak daha kısa yada daha uzun süre olabilmektedir. Örneğin Beyoğlu, İstiklal Caddesinde ticari amaçlı bina yatırımı yapıldığında İstanbul’un gelişme alanlarında yapılan ticaret alanlarına yapılan yatırım kadar yatırımın kısa zamanda dönmesini beklemeyiz.

Aynı şekilde merkezlerdeki turizm alanlarının yatırım dönüş süreleri ile yeni ilan edilen turizm alanları ya da ulaşım ilişkileri daha zayıf olan bölgelerdeki yatırımların da geri dönüş süreleri aynı olmayacaktır. Buna Antalya iyi bir örnek teşkil etmektedir. Doğa özellikleri aynı olan turizm bölgelerinde hava alanı ilişkisi en güçlü olan bölgelerdeki doluluk oranı yüksekken ulaşım süresi arttıkça doluluk oranları da aynı döneme göre daha düşük gerçekleşmektedir.

Otel yatırımı aşamasında arazi değerleme raporunun önemi nedir?

Otel yatırımları mali olarak çok büyük hacimde yatırımlardır. Sadece inşaat ve arsa maliyeti değil bunun yanında mobilya, demirbaş vb. maliyetleri de barındırmaktadır. Otel yatırımları öncesi yapılan fizibilitelerin bir parçası da yatırım maliyetinin hesaplanmasıdır. Bu aşamada yatırımın maliyetini gerçeğe yakın bir şekilde belirleyebilmek için de değerleme raporu çok büyük önem kazanmaktadır. Arazi için hazırlanan değerleme raporunda arazinin sadece pazar değeri değil bunun yanında hukuki durumu, yapılaşma hakları, tapu kayıtları, üzerindeki kısıtlılıklar da raporlanmaktadır. Bu durumda; yatırım öncesi hazırlanacak bir değerleme raporunda yatırımcı hem arsa maliyetini görebilmekte hem de yatırım yapacağı arazinin hukuki ve fiziki bütün risklerini inceleyebilmektedir.

Satış durumundaki otelin konumu, mevcut müşteri potansiyeli, barındırdığı tesisler, ulaşım imkanları haricinde nelere dikkat edersiniz?

Oteller ticari bir gayrimenkul olduğundan aslında en önemli husus ürettiği gelirdir. Tesisin geçmiş yıllarda yarattığı nakit akışı performansı gelecek ile de ilgili ipuçları verdiğinden tesisin geçmişe yönelik gelir/giderleri incelenmelidir. Bunun yanında otelin bulunduğu bölgede mikro ve makro düzeyde yaşanan ekonomik gelişmeler, trendler incelenerek tarafımızca yaratılan nakit akışında dikkate alınır. Örneğin otel normal koşullarda %60 doluluk koşullarında iken yakın zamanda o bölgede yapılacak bir organizasyon&spor faaliyeti var ise bu otelin bir sonraki yıl doluluk oranında artış beklenir. Özetleyecek olursak otelin bulunduğu bölgede hem lokal olarak hem de global arenadaki değişimleri takip eder, tesisin mevcut nakit akışı performansını inceler otelin el değiştirmesi gereken makul değeri raporumuzda takdir ederi.

14 Yılda 320 Bin Değerleme Raporu

Bugüne kadar turizm alanında yaptığınız çalışmalar nelerdir?

Şirketimiz kurulduğu yıldan bu yana turistik tesisler başta olmak üzere ticari gayrimenkul değerlemelerini yoğun olarak yapmaktadır. Faaliyet gösterdiğimiz son 14 yılda toplam yaklaşık 320.000 adet değerleme raporu tarafımızca fiilen yerinde incelenerek değerleme raporu tanzim edilmiştir. Turizm sektörüne ilişkin hazırladığımız değerleme raporlarına ilişkin rakamlar şöyle: Toplam 1929 adet turistik tesis değerleme raporuna imza atmış bulunmaktayız. Bunların %33’ü Antalya, %26’sı İstanbul, %12’si ise Muğla’da konumlu tesislerdir. Hazırladığımı değerleme raporlarında toplam 20.8 milyon m² inşaat alanı tarafımızca mahallinde tetkik edilmiş ve değerleme raporlarımızda analiz edilmiştir. Takdir ettiğimiz toplam kıymet takdiri ise 80 milyar TL civarındadır. Verilerini paylaştığım bu tesislerin yaklaşık 5’te 1 ise yıldızlı&markalı turistik tesislerdir. Turizm sektörünün ülkemize döviz girdisi sağlaması ve diğer sektörlere çarpan etkisi yaratması nedeni ile önemini çok iyi bilmekteyiz. Bu nedenle bütün çalışmalarımızda olduğu gibi turizm değerleme çalışmalarımızda da bilimsel, gerçeğe uygun ve pazar koşullarını yansıtan değerlere ulaşana dek detaylı ve titiz bir şekilde analizlerimizi sağlamaktayız.

konut Aysel Aktan marina Otel Harmoni değerleme Gayrimenkul Değerleme
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
30 310102030405
06070809101112
13141516171819
20212223 242526
27282930010203
04050607080910