Otel Yatırım Planlarını Etkileyen En Önemli Sorunlar Nelerdir?

Otel Yatırım Planlarını Etkileyen En Önemli Sorunlar Nelerdir?
Otel yatırım projelerinin geliştirilmesi çok boyutlu ve karmaşık süreçler içerir. Tesisler, işletmeye alınmasından sonra geriye dönüşü olmayan ve mali yükü fazla olan yatırımlardır. Bu sebeple projelerin geliştirilme sürecinde olası sorunların tanımlanması, bu sorunların çözümüne olanak sağlayacaktır. Otel projelerinin geliştirilmesinde karşılaşılan bir çok sorun olsa da ekonomik, teknik ve finansman sorunlar temel problemlerdir.

Turizm Otel Yöneticileri Derneği (TUROYD) üyesi Halil Duru konaklama sektörünün işletmecilik tarafında yer alarak turizm sektörüne katkı sunmaya devam ediyor. 40 yıldır turizm sektöründe birçok yerli ve yabancı grupta üst düzey yöneticilik yapan Halil Duru ile turizm sektöründe son durumu konuştuk. Halil Duru’nun Harmoni Gayrimenkul Değerleme’ye verdiği cevaplar şöyle…

Uzun yıllardır turizm sektöründesiniz. Turizm Türkiye için ekonomik ve sosyal olarak ne anlam taşıyor. Bu sektörün öneminden bahseder misiniz?

Turizm sektöründe 40 yılımı doldurdum. En ufak bir katkım olduysa ne mutlu bana. Ülkemiz bir turizm cenneti. Ülkemiz turizmsiz olmaz.  Türkiye ekonomisi için turizm çok önemli bir sektör. Bacasız sanayidir turizm. Ülkenin kalkınmasına doğrudan katkı sağlayan önemli bir sektördür. Sanayide üretilip ihraç edilen ürünlerin ham maddesi ithal edildiği için yurt dışına döviz çıkışı olur. Ama turizmde böyle değildir. Turistlerin yaptığı harcamalar doğrudan ülke içerisinde kalır.

2017 yılında ülkemize  38 milyon turist geldi. 26 milyar dolar gelir elde edildi. 2018’de 42 milyon turist ülkemizi ziyaret etti, 30 milyar gelir elde edildi. Bu rakamlara bakarak turizmin Türkiye ekonomisi için bir numaralı sektör olduğunu söyleyebiliriz.

Yurdumuzun dört bir yanı cennetten köşe diyoruz. Turizmin farklı destinasyonlara yayılması, tüm yılı kapsayacak şekilde olması için atılan adımlar yeterli mi? Neler yapılabilir?

 1980’li yıllarda başlayan turizm yolculuğumuzda çok güzel kararlara imza attık. Turizm sadece yaz sezonunda deniz, kum, güneş olarak geçirilmemeli. Tüm yıla yayılmalı. Farklı destinasyonlarla turizmi tüm yurda yayabilmeliyiz. Son yıllarda turizmin çeşitlendirilmesi konusunda önemli çalışmalar yapılıyor. Kayak, dağcılık, futbol turizmi gibi farklı alanlarda turist çekebilmeliyiz. Antalya’da devre arasında 2000’den fazla futbol takımı kamp yapmakta. Bu çok önemli bir durum. Turizm için çok katkı sağlayan bir alternatiftir. Yayla turizmi ya da gastronomi turizmi ileride yüksek trende ulaşacaktır. Ciddi gelir getiren kongre turizmi de çok önemli. Siyasi gelişmeler ve pandemi sebebiyle çok gerilemiş bir turizm çeşididir. Potansiyel gelir getirici bu kaynakları hareket geçip değerlendirmeliyiz. Yeni destinasyonların hazırlanması, reklam ve tanıtımının yapılması gerekir. Çok sayıda insanın gelip görmek isteyeceği, gezilecek cazip yerleri olan bir ülkeyiz. Doğal güzelliklerimizin yanısıra çok kaliteli tesislerimiz bulunmakta. Avrupa’da ve başka ülkelerde bulundum. Türk turizmi, tesisleri ve hizmet kalitesi çok beğeniliyor. Bizim yapmamız gereken turizmi 12 aya yayıp, farklı destinasyonlarla gelen turist sayısını artırmaya çalışmalıyız.

HATAY, ADANA, MERSİN SAHİLLERİNDE TURİZM POTANSİYELİ VAR

Bodrum, Marmaris, Çeşme, Antalya şehircilik anlamında kapasitelerini zorluyor. Yeni turistik bölgelere ihtiyaç yok mu? Türkiye’nin en uzun plajının bulunduğu Hatay Samandağ ya da Mersin sahillerinin turizme açılması ile ilgili düşünceleriniz nelerdir?

Dünyada Paris, Barselona, Venedik, Yunan Adaları, Ibiza gibi yerler turizm açısından kabul görmüş yerlerdir. Antalya da turizm açısından bunlar kadar değerli bir şehirdir. Bodrum, Marmaris, Çeşme gibi diğer tatil yörelerimiz de çok ilgi görüyor. Şehirleşme açısından ciddi oranda büyüdüler, geliştiler. Bu ilçelerde yaşayan vatandaşlar, büyükşehirde alacakları hizmetleri buralarda almaya başladılar. Doğal güzellikleri ile bu ilçeler cazip olmaya başladı.

Mersin, Adana ve Hatay sahilleri de çok büyük turizm potansiyeli taşıyor. Doğa,deniz,  tarih güzellikleri olan bir bölge burası. Uzun yıllardır yerli turizme hizmet veren bu sahil bandının genel turizme açılması için 10 yıl önce Tarsus’ta girişimlerde bulunuldu. Büyük oteller yapılması için ihaleler açıldı. Bunun yanısıra tüm bölgeye hizmet verecek bir havalimanı yapımı planlandı. Buna rağmen sebebini bilmediğim gerekçelerle istenilen projeler hayata geçirilemedi. Umarım bu projeler tekrar gündeme gelir ve hayata geçirilir. Adana, Mersin sahillerinde çok ciddi turizm potansiyeli var. Yabancı turistlerin ilgi göstereceği tarihi ve doğal güzellikler bulunmakta. Bugüne kadar sadece iç turizmde rağbet gören bu yerler yabancı turistlerin de ilgi odağı haline getirilebilir.

ÜLKEMİZDE 705 ADET 5 YILDIZLI OTEL BULUNMAKTA 

Ülkemizde 5 yıldızlı kaç otel bulunmakta? Bu tesislerin şehir dağılım hakkında bilgi vermeniz mümkün mü?

2021 verilerine gore ülkemizde 705 adet 5 yıldızlı otel bulunmakta. 5 yıldızlı otel sayısı bakımından ülkemiz dünyada 12.sırada yer almakta. Tüm yıldızlı otel sıralamasında ise dünyada 21.sıradayız. 5 yıldızlı otellerin büyük çoğunluğu Antalya’da bulunmakta. 5 yıldızlı 407 otel ve tatil köyü Antalya’da hizmet vermekte. 218 de 4 yıldızlı otel faaliyet göstermekte. İstanbul’da 74 adet 5 yıldızlı otel bulunmakta. 18 adet de 4 yıldızlı otel faaliyet göstermekte. Ankara’da 15 adet 5 yıldızlı otel bulunmakta, 3 otelin inşaatı da devam etmekte.

2020 verilerine göre turizm sektöründe projelendirilmiş 92 yeni otel yatırımı bulunmakta. Bu oteller için 2,5 milyar TL bütçe ayrılmış durumda. Mevut 41 tesisin yenilenmesi için de 580 milyon TL bütçe ayrılmıştır. Yapımı devam eden otellerin 36’sı 5 yıldızlı olacak. 37’si 4 yıldızlı, 42’si ise 3 yıldızlıdır. 2,5 milyar TL’lik bütçenin 1,6 milyar TL’si 5 yıldızlı oteller için ayrılmıştır. 5 yıldızlı otellerin talimatları, gereksinimleri çok daha fazla bütçe gerekmektedir.

Otel yatırım planlarını etkileyen en önemli sorunlar nelerdir?

 

Yeni projeler, otel yatırımları ve karşılaşılan sorunlar var. Antalya’da bir üniversitenin yaptığı araştırmadan faydalanarak cevap vereyim. Otel yatırım projelerinin geliştirilmesi çok boyutlu ve karmaşık süreçler içerir. Tesislerin işletmeye alınmasından sonra geriye dönüşü olmayan ve mali yükü fazla olan yatırımlardır. Bu sebeple projelerin geliştirilme sürecinde olası sorunların tanımlanması, bu sorunların çözümüne olanak sağlayacaktır.

Üniversitemizn yaptığı araştırmada, otel projelerinin geliştirilmesinde karşılaşılan 25 temel sorun tespit edilmiştir. Bu sorunları da 3 temel başlık altında değerlendirmişlerdir. Birincisi ekonomik yönü, ikincisi teknik yönü, üçüncüsü ise finansman yönüdür. 

Ekonomik yönden, yatırımcılar kimi zaman projenin geliştirilmesinde profesyonellerden destek alma yoluna gitmemekte. Kulaktan dolma ve dayanağı olmayan bilgilerle hareket etmekteler ya da sektörle bağdaşmayan kendi finansal fikirlerini referans almaktalar. Bu sorun, proje geliştirmeye yönelik talep edilen danışmanlık ücretlerinin bir külfet olarak görülmesinden ya da uzman kişilerin yönlendirmelerinin değerinin kavranamamasından kaynaklanmakta. Sonuç olarak finansal ve teknik olarak yetersiz ve yanlış otel projeleri ortaya çıkabilmektedir.

Teknik olarak karşılaşılan sorunlardan en önemlisi otel işletmesi için belirli bir konsept ve program geliştirilmeden tasarım yapılmasıdır. Otel konsepti, kalite, fiyat, atmosfer, yönetim, operasyon verimliliği ve çekiciliği içermekte. Yatırım yaparken bu konsepte dikkat etmek gerekir.

Finansal yönden yaşanan sorunlara değinecek olursak bir otel projesinin yatırım uygunluğunu etkileyen en temel faktörlerden birisi projenin finansman maliyetidir. Finansman maliyetleri, yatırımcıların çoğu zaman bilgi sahibi olmadığı konulardır. Yatırımcı kuruluşun finansal yapısı, tesisin geliştirilmesi için yeterli olmasa da yatırımcılar çok büyük riskler alarak otel projesi geliştirmeye başlamaktadır.  Bu sorun kimi zaman yatırımın tamamlanamasına yol açmaktadır.

Pandemi turizm sektörünü nasıl etkiledi?

 

Pandemi turizmi olumsuz etkilediği bir gerçek. Bunu hepimiz yaşayarak gördük. Pandemi sektörümüze büyük bir darbe vurmuştur. Sadece ülkemiz değil tüm dünya ülkeleri darbe almıştır. Ülkemiz ciddi manada döviz girdisi kaybı yaşamıştır. Pandemi, yeni yatırımları olumsuz etkilemiş, ciddi anlamda istihdam sorunu yaşatmıştır. Bedelleri turizm sektörü için çok ağır oldu.

Pandemi, turist profilinde ve turist alışkanlıklarında bir farklılık yaratacak mı?

Pandemi turizm algısını da etkiledi. Turistlerin beklentileri farklılaştı. İnsanlar büyük otellerde kalmaktansa tabiatın içerisinde, villalarda, bungalov gibi tesislerde kalmayı tercih etmeye başladı. Pandemi ile erken rezervasyon uygulamaları da çok etkilendi. Çoğu yerde rezervasyonlar son dakikaya kalıyor. Kimse önünü göremediği, yarının ne getireceğini bilmediği için aylar sonrası için program yapamaz oldu.

Pandemi öncesi ve pandemi sonrasında turizmin geleceği ile ilgili beklentiler nasıl değişti?

Pandemi öncesinden bir çok ülkede olduğu gibi biz de sektörel planlar yapmaktaydık. Pandemi tüm planları olumsuz etkiledi tabi. Belki birkaç ay belki bir iki yıl projeleri geç hayata geçireceğiz ama projelerden vazgeçmeyiz. Ülkemizde çok ciddi turizm potansiyeli var. Ülkemiz her halükarda ilgi alaka görecektir.

Dünya genelinde pandemi nedeni ile turizm sektörü çok az etkilenen destinasyonlar nerelerdir?

Dünya genelinde pandemiden az etkilenen destinasyon yok gibi. Böyle bir süreç yaşıyoruz. Geçtiğimiz 1,5 yıllık süreçte bir kaç ülkede koronanın az görüldüğü söylendi. Az görünen ülkede çok görünmüş, çok görünen ülke aza indirmiş. Dolayısıyla böylesi bir ayrım yapmak zor.  Herkes gerekli önlemleri almaya çalıştı.

2021 ve 2022 yılında ne bekleniyor?

2021 yılı için hala karamsarım. Hedeflerimizin yüzde 50’sini tutturabilirsek kendimizi başarılı görebiliriz. Böylesi bir süreçten sonra  pandeminin olmayacağı 2022 yılında tüm dünyada bir patlama yaşanabilir. Böyle ümit ediyorum ve olma ihtimalini yüksek görüyorum.

 

 

 

Antalya yatırım Turizm pandemi Hatay Mersin otel Halil Duru
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
28293001020304
05060708091011
12131415161718
19202122232425
26272829303101
02030405060708