YAPI RUHSATI DEĞİŞİMİ
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2021 yılında bir önceki yıla göre %30 artış olduğu, 2022 yılında ise bir önceki yıla göre %4 artış yaşandığı gözlemlenmiştir. 2021 yılında inşaat maliyetlerinde ciddi bir artış olmaması, konut fiyatlarında yaşanan artış ve konuta olan yoğun talep sebebiyle, inşaat geliştirici firmalar açısından konut üretimi 2021 yılında oldukça karlı hale gelmiş olup, bu husus bize daire sayısındaki artışı açıklamaktadır. 2022 yılındaki düşüşün nedeni ise 2021 yılında yaşanan kur kriziyle birlikte inşaat maliyetlerinde yaşanan büyük yükseliş, natamam birçok inşaatın duraklamasına sebep olmuş, başlanması hedeflenen yeni inşaat projelerinin de ileri bir tarihe ertelenmesine sebep olmuştur.
TUİK tarafından yayınlanmış olan verilerin karşılaştırılması sonucunda Ortalama Yapı Yüzölçümü ve Yapı Başına Düşen Daire sayıları ayrıca analiz edilmiştir. Analiz sonucunda 2020-2021 yılları arasında üretilen konut yapılarının büyüklüğünün azaldığı (-%7), 2021-2022 yılları arasında ise arttığı (%3) gözlemlenmiştir. Buna paralel olarak yapı başına düşen daire sayısının da 2021 yılında azaldığı 2022 yılında ise arttığı gözlemlenmiştir.
İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ
İnşaat maliyet endeksinin 2020 yılında yatay bir hareket sergilediği görülmekle birlikte, 2021 Aralık ayında keskin bir artış ivmesi yakaladığı görülmektedir. Özellikle 2021 Aralık ayındaki bir önceki aya göre artış yüzde 15,7 olmuştur. İnşaat Maliyet Endeksi ile dolar kuru birlikte incelendiğinde ise aralarında bir paralellik olduğu gözlemlenmek ile birlikte İnşaat Maliyet Endeksi’ni oluşturan başka önemli etkenler olduğunu da unutmamak gerekmektedir.
İnşaat Maliyet Endeksi yıllık ortalaması, 2020 yılında bir önceki yıla göre %41 artış gösterirken, dolar kuru da %27 artış göstermiştir. 2022 yılında ise inşaat maliyet endeksi bir önceki yıla göre %104 artış gösterirken dolar kuru %86 artış göstermiştir. Bu veriler ışığında söz konusu iki veri arasında bir korelasyon olduğu gözlemlenmek ile birlikte inşaat maliyetini oluşturan beton, demir vb. gibi hammadde dışında kalan diğer etmenlerin de detaylı incelenmesi gerektiği düşünülmektedir.
KONUT FİYAT ENDEKSİ
Türkiye’deki Konut Fiyat Endeksi 2021 yılı ortalamasına bakıldığında bir önceki yıla göre %37, 2022 yılında ise bir önceki yıla göre %153 oranında artmıştır. 2022 yılı ortalamasına bakıldığında 2020 yılına göre ise %246 oranında artmıştır.
Türkiye’deki Yeni Yapı Konut Fiyat Endeksi 2021 yılı ortalamasına bakıldığında bir önceki yıla göre %42, 2022 yılında ise bir önceki yıla göre %152 oranında artmıştır. 2022 yılı ortalamasına bakıldığında 2020 yılına göre ise %257 oranında artmıştır.
2020 yılı Haziran ve Temmuz aylarında kamu bankaları öncülüğünde hazırlanan düşük faizli ve 1 yıl ertelemeli konut kredi paketleri konut satışlarını ciddi oranda arttırırken Konut Fiyatlarını aynı oranda etkilememiştir. Bu talep ertelenmiş bir talep olduğundan, pazarda da satılmayı bekleyen çok fazla stok olduğundan mevcut arzı eritmiş olup, konut fiyatlarında ciddi bir artışa yol açmamıştır.
2021 yılı içerisinde tüm dünyada enflasyondaki artış emareleri, yatırımcıların ve hane halklarının, ihtiyaçları ve talepleri öne çekerek erkenden edinim refleksi sergilemelerine sebep olmuştur. Türkiye’de yatırımcıların ve hane halklarının en sevdiği ürünlerden birisi olan konut da bu durumdan en çok etkilenen varlık olmuştur. 2021 yılı içerisinde iyi bir yükseliş ivmesi yakalayan Konut Fiyat Endeksi, 2022 yılında ise ivmeyi arttırarak yükselişe devam etmiştir.
Yeni Yapı Konut Fiyat Endeksinin özellikle 2022 yılında, Konut Fiyat Endeksinden pozitif yönde ayrıştığı görülmüş olup, bu duruma Yeni Evim ve İlk Evim Konut Kredi kampanyalarıyla birlikte talepteki artışın sebep olduğu düşünülmektedir. Yeni Yapı Konut Fiyat Endeksi ve Konut Fiyat Endeksi arasındaki bant aralığı Yeni Yapı Konut Fiyat Endeksi lehine 2020 yılında %3 iken, 2021 yılında ve 2022 yılında %7 olarak gerçekleşmiştir.
Üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde; İzmir ili Türkiye genelinin üzerinde seyir ederken Ankara ve İstanbul sırasıyla altında kademelenmektedir.
2021 yılı ortalamasına bakıldığında bir önceki yıla göre Türkiye’de %37; İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde %35, %33 ve %37 oranlarında artış gözlenmiştir. 2022 yılı ortalamasına bakıldığında bir önceki yıla göre Türkiye’de %153; İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde %151, %158 ve %149 oranlarında artış gözlenmiştir.
2022 yılı ortalamasına bakıldığında 2020 yılına göre ise Türkiye’de %257; İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde %239, %244 ve %241 oranlarında artış gözlenmiştir.
Konut Fiyat Endeksi ve dolar kuru verileri birlikte incelendiğinde; Konut Fiyat Endeksi ile dolar kuru arasında 2020-2021 yılları arasında dalgalanmalar yaşandığı ve Kasım 2021- Aralık 2022 sürecinde paralel bir atışın olduğu görülmek ile birlikte söz konusu artışın konut arzında yaşanan daralma, yüksek enflasyon beklentileri, enflasyonun altında faiz oranı ile verilen uzun vadeli konut kredilerinden kaynaklandığı unutulmamalıdır.
Konut Fiyat Endeksi yıllık ortalaması incelendiğinde; 2021 yılında bir önceki yıla göre %37 artış gösterirken, dolar kuru da %27 artış göstermiştir. 2022 yılında ise konut fiyat endeksi bir önceki yıla göre %153 artış gösterirken dolar kuru %86 artış göstermiştir.
KONUT SATIŞ İSTATİSTİKLERİ
2021 yılında 1.49 milyon gerçekleşen konut satışları bir önceki yıla göre %0,5 düşüş yaşamıştır. 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 düşüşle 1.48 milyon olarak gerçekleşmiştir. Satış türlerine göre incelendiğinde; 2020 yılında ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %38 iken, 2021 yılında bu oranın %20’e ve 2022 yılına gelindiğinde %19’a düştüğü gözlemlenmiştir.
İpotekli satışlar detayında inceleme yapıldığında; 2020 yılında 573.337 olan satışlar 2021 yılında bir önceki yıla göre %48,6 düşüş ile 294.530 olarak gerçekleşmiştir. 2022 yılına gelindiğinde önceki yıla göre %4,8 düşüş ile 280.320 olarak gerçekleşmiştir. 2023 Ocak- Temmuz aylarında ise toplam 136.063 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup, 2022 yılı ipotekli satış adedine ulaşılamayacağı öngörülmektedir. Yıllara sair ipotekli satışlarda yaşanan bu düşüşün, BDDK tarafından alınan kararlar neticesinde krediye erişimin zorlaşması olarak açıklanabilir.
Türkiye Geneli Toplam Konut Satışları ay bazında incelendiğinde özellikle 2020 yılının konut kredi kampanyası dönemi olan Haziran-Temmuz-Ağustos aylarında ciddi bir yükseliş görülmektedir. Sonraki aylarda ise gözle görülür artışı 2021 Kasım ve Aralık aylarında görmekteyiz. 2021 yılında dolar kurunda yaşanan hızlı yükseliş, pazarda yüksek enflasyon beklentisi oluşturmuş olup dolar kurunda yaşanan artışın konut maliyetlerini ve konut fiyatlarını yükselteceği düşüncesiyle yatırımcıları konut almaya zorlamıştır. Özellikle 2021 yılı 4.çeyrekte konut satışları 542.718 olarak kaydedilmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine göre %60,5 artış kaydetmiştir. 2022 yılında ise ilk yarıyıl konut satışları, bir önceki yarıyılın aynı dönemine göre %31 artışla 726.398 olarak kayıtlara geçmiştir. 2022 yılı ikinci yarısı konut satışları 759.224 olarak gerçekleşmiş olup, 2022 yılı konut satışları bakımından daha dengeli bir yıl olmuştur.
2023 yılı ilk yarıyılda gerçekleşen konut satışları ise geçen yılın aynı dönemine göre %22 düşüşle 565.779 olarak kayıtlara geçmiştir. 2023 yılında, krediye erişimin zor olması, konut kira bedellerinin %25 ile sınırlandırılması kararları, konut yatırımlarının azalmasına sebep olmuştur. 2023 yılı konut satışlarında yılsonunda bir önceki yıla göre gözle görülür bir düşüş beklenmektedir.
Büyükşehirlerdeki konut satış sayıları incelendiğinde; 2020-2023 yılları arasında Ankara ve İzmir’de bir önceki yıla göre düşüş görülmekte, İstanbul’da 2021 yılında bir önceki yıla göre %4 artış olup, 2022 yılında ise bir önceki yıla göre %6 düşüş görülmektedir. Bursa’da ise 2021 yılında %3 oranında düşüş, 2022 yılında ise %1 oranında konut satış sayılarında artış bulunmaktadır.
Bununla birlikte 4 büyükşehirde de toplam satışlar içerisinde ipotekli konut satış oranlarının 2020-2022 yılları arasında sürekli düşüşü dikkat çekmektedir. Büyükşehirlerde 2020 yılında ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı yaklaşık %40-45 bandındayken, 2021 yılında %20-25 bandına, 2022 yılında ise %18-20 bandına düştüğü gözlenmiştir.
YABANCI SATIŞ İSTATİSTİKLERİ
Ülke genelinde yabancılara satış 2021 yılında bir önceki yıla göre %44 artış ile ülke toplam satışları içerisinde aldığı pay %3,90 iken; 2022 yılında bir önceki yıla göre %15 artış yaşayarak ülke toplam satışları içerisinde aldığı payın da %4,50’ye yükseldiği görülmektedir.2023 yılının ilk 7 ayında ise toplam satışlar içerisindeki payın %3,30’a gerilediği görülmektedir.
Yabancıya konut satışları aylara göre incelendiğinde; 2021 ve 2022 yıllarında Türk Lirasının Dolar kuru karşısında değer kaybetmesiyle birlikte yabancı yatırımcıların konutlara yönelik ilgisi artmış ve satışlarda artış yaşanmıştır. Özellikle 2022 yılı itibariyle Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Vatandaşlık edinim sürecindeki yatırım bedeli olan 250.000 Dolar tutarının güncelleneceği haberleri üzerine ilk çeyrekte yabancı satışlarının arttığı görülmektedir. Kararın kesinleşip Haziran tarihi itibariyle uygulamaya konacak olması ise, Nisan-Mayıs-Haziran ayındaki satışlara büyük ölçüde yansımıştır. Yatırım bedelinin 400.000 ABD Doları olarak güncellenmesi sonrasında satışlarda düşüş ve ardından dengelenme sürecinin yaşandığı görülmektedir. 2023 yılı yabancı satışlarında yaşanan gözle görülür düşüşün seçim sürecinden kaynaklanan politik risklerle ilişkilendirilebileceği, ayrıca büyükşehirlerde yabancı ikametin çok olduğu belli ilçelerin ikamete kapatılmasının da bu durumda etkili olduğu düşünülmektedir.
2020 yılı toplam yabancıya satışlar il düzeyinde incelendiğinde İstanbul %47, Antalya %19 olmak üzere iki şehrin, toplamın %66’sını oluşturduğu dikkat çekmektedir. İstanbul ve
Antalya’nın Türkiye’ninençokturistçekenikişehriolmasıbudurumdaciddietkiyaratmaktadır. Bu iki şehrin 2021 yılında da toplam satışlar içerisindeki payı %66 olup, 2022 ve 2023 yılları içerisindeki payı ise %69 olarak görülmektedir. Ancak iki şehrin aldığı pay yükselirken, İstanbul’un toplam satışlar içerisindeki payı azalmakla birlikte, Antalya’da ciddi bir artış görülmektedir. Rusya-Ukrayna arasında yaşanan savaşla birlikte Antalya bölgesine yoğun bir göç olduğu bilinmekte olup, bu artışın sebebinin savaş kaynaklı olduğu düşünülmektedir.
Bir diğer dikkat çeken husus Bursa ve Yalova illerinin toplam satışlar içerisindeki payının sabit kaldığı, Mersin ilinin de Antalya ile sınır il olması ve yaşanan savaş kaynaklı göçe ev sahipliği yapmasından dolayı payını sürekli arttırmış olmasıdır.
2021 yılında bir önceki yıla göre İstanbul’da %38, Antalya’da %60, Ankara’da %33, Mersin’de %91, İzmir’de %55 artış gerçekleşirken toplam satışlarda ise %44 artış görülmektedir.
2022 yılında ise bir önceki yıla göre Mersin’de %72, Antalya’da %77, Bursa’da %19, artış
gerçekleşirken; İstanbul’da %6, Ankara’da %27, İzmir’de %6 düşüş gerçekleşmiş olup
Yalova’da ise durum değişmemiştir. Buna dayalı olarak ülke genelinde yabancıya toplam satışlarda, 2022 yılında bir önceki yıla göre %15 oranında artış görülmektedir.
2023 yılının ilk 7 ayındaki satış verilerine bakıldığında, İstanbul’un toplam satışlar içerisindeki pay olarak liderliği Antalya iline kaptırdığı görülmektedir. Antalya 2023 yılı ilk 7 ayındaki konut satışları içerisindeki payını %38’e çıkararak, İstanbul’u geride bırakmıştır. Antalya’ya çok yoğun bir ilginin bulunduğu görülmekte olup, Antalya komşuluğundaki Mersin ilinin de toplam satışlar içerisindeki payını %8’e çıkardığı, Akdeniz bölgesindeki iki büyükşehirin toplam satışlar içerisindeki payının %46 olarak kaydedildiği görülmektedir. 2023 yılı içerisinde Akdeniz Bölgesinin toplam satışlar içerisindeki payı ile Marmara Bölgesini geride bıraktığı görülmektedir.
SONUÇ
Yapı İzin İstatistikleri incelendiğinde; 2020 yılı 3.çeyrek itibariyle müstakil yapılara yönelik alınan inşaat ruhsat sayısında ve yüzölçümünde büyük bir artış olduğu görülmektedir. 2021 yılında da ruhsat sayıları incelendiğinde bu artış sürekli devam etmiştir. İnşaat geliştirici firmalar konut yatırımlarını planlarken bölgesel demografik yapıyı, bölge gelirini, hedef kitleyi çok iyi analiz ederek sektörel anketler yaptırarak talebin neye yönelik olduğunu tespit etmeye çalışmaktadır. Pandemi sürecinde hane halklarının müstakil eve ihtiyaç duyduklarını, müstakil evlere olan talebin hızla arttığını görmekteyiz. Buradaki fırsatı değerlendiren inşaat geliştirici firmalar, müstakil ev inşaatlarına hız vermiştirler. Bu durum, pandemi sürecindeki sosyal yaşamda gerçekleşen değişimlerin konut yatırımları üzerine etkisini göstermektedir.
İnşaat maliyet endeksindeki değişim incelendiğinde de dolar kurunda meydana gelen değişmelere bağlı olarak hammaddede yaşanan artış dikkat çekmektedir. Ancak 2020-2022 yılları arasında İnşaat Maliyet Endeksinin, Dolar kurunun üzerinde bir artış sergilediği gözlenmiş olup, bu hususta etkili olduğu düşünülen gelişmelerden en çarpıcı olanının dünya üzerindeki tedarik zincirlerinde aksamalar meydana gelmesi, enerji maliyetlerinde de büyük yükselişler olmasıdır. Buna bağlı olarak üretim maliyetlerinin bu süreçte giderek yükselmesi bu durumun temel problemi olabilir.
Konut satışlarındaki gelişmeler ise; 2020-2022 yılı konut satış verilerine bakıldığında yıllara sair benzer satış verileri olduğu görülmektedir. Ancak yıllar içerisinde dönemsel olarak büyük değişkenlikler yaşandığı, bunda da dönemsel kredi kampanyaları, ani kur artışları, politik belirsizlikler, krediye erişimin sınırlandırılması gibi kriterlerin olumlu/olumsuz etkileri olduğu, ancak dönemsel belirsizliklerin sektörün total hacminde ve satışlarında yıl sonlarında büyük değişimlere sebep olmadığı gözlenmiştir. Yalnızca 2023 yılı ilk 7 ayında konut satışları yönünden değerlendirildiğinde, yılın ilk çeyreğinde ülkemizde yaşanan ve 11 ilimizi etkileyen asrın felaketi olarak adlandırılan deprem felaketiyle birlikte, yatırımların 11 ilimizde belirli bir süreç için durma noktasına gelmesi, insanlarımızın can ve mal kaybı yaşaması, ardından seçim sürecine girilmesiyle birlikte politik belirsizliklerin doğması, krediye erişimin zorlaştırılmasıyla konut satışlarında geçen yılın ilk yarısına göre %22 düşüş yaşanmasıyla birlikte konut pazarı ciddi derecede olumsuz etkilenmiştir. Satışlarda yaşanan düşüşe rağmen konut fiyatlarında yalnızca bölgesel geri gelmeler olduğu, belli bölgelerde fiyat artışlarının devam ettiği görülmüştür. Konut kira fiyatlarında artışın %25 ile sınırlandırılması da konutu yatırım olarak değerlendiren yatırımcıların konut yatırım kararlarını ertelemesine sebep olduğu görülmüştür.
Yabancı satışlar incelendiğinde de 2020-2022 yılları arasında toplam satışlar içerisindeki payını sürekli arttıran bir ivme sergilediği, büyükşehirlerdeki konut fiyatında yaşanan artışların altında yatan destekleyici sebeplerden birisi olduğu düşünülmektedir. Ancak 2023 yılına gelindiğinde, seçim sürecine giren ülkemizde beliren politik risklerle birlikte, büyükşehirlerin merkezi lokasyonlarının yabancılara ikamete kapatılması, konut fiyatlarının dolar bazında son 1 yılda oldukça yükselmesi gibi durumlar yabancı yatırımcıların tercihlerini değiştirmelerine sebep olmuştur. Antalya ili halen cazipliğini yabancı yatırımcı tarafından korumasına karşın, genel satışlara baktığımızda geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %44 düşüş gözlenmektedir. Bu düşüş, yabancı yatırımcıların yoğunlukla tercih ettiği, fiyatı son dönemde dolar bazında çok artmış belli lokasyonlardaki konut fiyatlarını belli oranlarda düşürdüğü, özellikle dolar bazında konut fiyatlarında belli lokasyonlarda düşüşler gözlendiğini söyleyebiliriz.
Ülkemizde halen talebi karşılayacak konut stoğunun üretilmemesi sebebiyle konut arzının talebi karşılayacak düzeyde olmadığı, konut fiyatlarının krediye erişimin sınırlandırılması, yabancı yatırımcıya konut satışlarının ciddi oranda azalması, konut kira artışının %25 ile sınırlandırılması ile konuta mevcut durumda yoğun bir talep olmadığını söyleyebiliriz. Tabandaki konut talebi her geçen gün artmakta olup, bu durumun hane halkına kullandırılmak üzere çıkarılabilecek bir konut kredi kampanyası ile tersine dönebileceği, talebin tekrar baskın olarak ortaya çıkıp, sınırlı konut arzının bulunduğu konut pazarında konut fiyatlarında yeni bir yükseliş dalgasına sebep olabileceği düşünülmektedir.
Ayrıca inşaat maliyetleri dolar kurunda yaşanan artış nedeni ile sürekli olarak yükselirken, bu durum düşük-orta gelir grubuna konut üreten inşaat geliştirici firmaların üretim hızını ve yatırım iştahını azaltmakta, konut talebinin de düşük-orta gelir grubunda yığıldığını gözlemlemekteyiz. Yüksek gelir grubuna yönelik konut üretim faaliyetlerinin ise durmaksızın devam ettiği görülmektedir.
Açıklanan bu hususlar doğrultusunda 2023 yıl sonuna gelindiğinde 2022 yılı toplam konut satışlarının yakalanamayacağı, konut fiyat endeksinde geçtiğimiz dönemlerdeki gibi büyük bir yükseliş olmayacağı, konut getirisinin enflasyondan arındırıldığında önceki yıllara nazaran düşük bir getiri sağlayacağı görülmektedir. İnşaat maliyetlerinde yükselişin devam edeceği, bu sebeple yeni konut fiyatlarında yükselişin Türk Lirası bazında devam edeceği öngörülmektedir.
Rapora bu linkten ulaşabilirsiniz: 2022 Konut Sektör Raporu