Gayrimenkul değerleme nedir, nasıl yapılır? Gayrimenkul değerleme süreci hangi adımlardan oluşur? Değerleme işlemi yapılırken hangi değerleme yaklaşımları kullanılır? Mülk değerleme faaliyetini kimler hangi kanunlar çerçevesinde yapabilir? ve merak ettiğiniz tüm diğer soruların cevaplarını sizin için bir araya getirdik.
Değerleme, bir şeyin veya varlığın finansal, ekonomik veya diğer ölçütlere dayanarak belirlenen değerini belirlemek anlamına gelir. Bir varlığın değerini belirlemek için çeşitli yöntemler ve faktörler kullanılır.
Değerleme, finansal piyasalarda, gayrimenkul sektöründe, şirket değerlemesinde, yatırım analizinde ve birçok diğer alanda kullanılır. Bir varlığın değeri, talep ve arz faktörlerinin yanı sıra ekonomik koşullar, piyasa trendleri, benzer varlıkların değeri, gelecekteki potansiyel, mali veriler ve diğer faktörler gibi birçok etkene bağlı olabilir.
Değerleme süreci, genellikle uzmanlar veya değerleme şirketleri tarafından gerçekleştirilir. Bu süreçte, mülkün veya varlığın özellikleri analiz edilir, piyasa verileri incelenir, finansal modeller kullanılır ve değerleme raporları oluşturulur. Değerleme sonuçları, karar verme süreçlerinde rehberlik etmek, alım satım işlemlerinde pazarlık yapmak, yatırım kararlarını desteklemek veya finansal raporlamada kullanılmak gibi birçok amaçla kullanılabilir.
Değerleme süreci, objektif ve profesyonel bir yaklaşım gerektiren bir alandır. Bu süreç, doğru ve güvenilir değerleme sonuçlarının elde edilmesini sağlar ve ilgili taraflara değerli bilgiler sunar.
Değerleme fiyatı, bir mal veya varlığın, genellikle bir gayrimenkulün veya şirketin değerini ifade eden bir terimdir. Değerleme fiyatı, bir değerleme uzmanı veya değerleme şirketi tarafından yapılan analizler ve hesaplamalar sonucunda belirlenir.
Değerleme fiyatı, gayrimenkulün veya şirketin piyasa değerini veya potansiyel değerini yansıtır. Bu fiyat, genellikle piyasa koşulları, gayrimenkulün özellikleri, konumu, benzer satışlar veya gelir akışı gibi faktörler göz önünde bulundurularak belirlenir. Değerleme fiyatı, gayrimenkulün veya şirketin gerçekleşebilecek bir satış, kiralama, ipotek veya yatırım işlemi için adil bir değeri temsil etmek amacıyla kullanılır.
Değerleme fiyatı, bir değerleme raporu veya değerleme uzmanının görüşü olarak sunulur. Bu fiyat, söz konusu mal veya varlığın değerini belirlemek için profesyonel analiz ve değerlendirmeler temelinde ortaya çıkar. Değerleme fiyatı, bir varlığın satış, kiralama, ipotek veya sigorta gibi işlemlerinde referans olarak kullanılır.
Bir taşınmazın değerlemesi yapılırken dikkate alınması gereken bazı faktörler bulunmaktadır. Bunlar arasında taşınmazın konumu, büyüklüğü, arazi yapısı, altyapı durumu, çevre faktörleri, erişim kolaylığı, emlak piyasası koşulları, yakın tesisler ve hizmetler gibi unsurlar yer almaktadır. Ayrıca taşınmazın kullanım amacı, gelecekteki potansiyeli, yapı özellikleri ve mevcut pazar talepleri de göz önünde bulundurulmalıdır.
Gayrimenkul değerleme yürürlükte olan mevzuat ve kanunlar çerçevesinde her türlü resmi ve özel kuruluş ya da gerçek ya da tüzel kişiliğe ait her türlü gayrimenkulün, gayrimenkule ait hak ve faydaların uluslararası yöntemler kullanılarak belirli bir tarihteki değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi işlemidir.
Değerleme, varlığın satılıp satılmayacağının belirlenmesine ve varlığın yatırım değerinin belirlenmesine yardımcı olmaktadır. Doğru bir mülk değerleme için konusunda deneyimi ve bilgisi olan uzmanlar seçilmelidir.
Bir mülkün gerçekte ne kadar değerli olduğunu belirleme süreci olan gayrimenkul değerlemesi veya mülk değerlemesinde ortaya çıkacak değer gayrimenkulün fiyatıyla aynı olabilir veya olmayabilir. Gayrimenkul değerlemesi, mülkten elde edilen gelire, bulunduğu yere ve diğer faktörlere göre yapılmaktadır.
Gayrimenkul değerlemesine ilişkin Dünyada ve Türkiye’de üç temel yaklaşım kullanılmaktadır.
1- Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi): Bir gayrimenkulün değerinin piyasada işlem gören benzer taşınmazlar ile kıyaslanarak belirlenmesidir.
2- Maliyet Yaklaşımı: Bu yaklaşım piyasadaki bir alıcının değerlemesi yapılan taşınmaza ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla olsun maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanır. Değerlemesi yapılan taşınmazın yıpranmışlığı ve demodeliği göz önünde bulundurularak bu maliyetten amortisman maliyeti düşülerek değere ulaşılmaktadır.
3- Gelir Yaklaşımı: Bu yaklaşımda taşınmazın değeri, taşınmaz tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Ülkemiz ekonomisinde gayrimenkul sektörünün önem kazanması ve Sermaye Piyasası Kurumunun temel görevlerinden olan tasarruf sahiplerini (yatırımcıyı) koruma zorunluluğu “Gerçek Değer” kavramını beraberinde getirmiştir.
Dolayısıyla SPK, sermaye piyasası alanında konut değerleme uzmanlığı mesleğinin oluşturulması, geliştirilmesi ve kurumsallaşmasına ve değerleme standartlarının geliştirilmesine öncülük etmiştir. Kurul Değerleme Sektörünün gelişmesi amacıyla; değerleme faaliyetlerine ilişkin düzenlemeler ile değerleme hizmeti verecek şirketlerin lisanslama esaslarını mevzuatımıza kazandırmıştır. Ayrıca Kurul, Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi tarafından (IVSC) yayınlanan değerleme standartlarını da dilimize çevirerek Uluslararası Literatür ile Ulusal Mevzuatı entegre etmeyi amaçlamıştır.
SPK, 2001 yılında “Sermaye Piyasasında Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Düzenlemeler” ve “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Ekspertiz Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” yayınlamıştır.
Bu tebliğlerin amacı, değerleme hizmetinin kimler tarafından yapılabileceği ve değerlemelerin nasıl, hangi koşullarda yapılacağının ülkemiz mevzuatındaki çerçevesini belirlemektir. Mevzuat gereği taşınmaz değerleme hizmeti; kurulca lisanslandırılan Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin bünyesinde yine kurulca lisanslandırılan tam zamanlı istihdam edilen veya tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme yoluyla şirkete bağlı olan Gayrimenkul Değerleme Uzmanları tarafından yapılmaktadır. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan veya gerekli mesleki eğitimi başarıyla tamamlamış lisanslı kişilerdir.
Gayrimenkul fizibilite, bir gayrimenkul projesinin ekonomik, mali ve teknik açıdan gerçekleştirilebilirliğinin analiz edildiği süreci ifade eder. 
Fizibilite çalışması, projenin karlılık potansiyelini, yatırım maliyetlerini, riskleri ve getirileri değerlendirerek proje sahiplerine veri tabanlı kararlar almalarına yardımcı olur. Bu analiz, arazi seçimi, projenin boyutu ve bileşenleri, pazar talebi, finansal öngörüler ve diğer faktörler üzerinde durarak projenin başarılı bir şekilde hayata geçirilmesini sağlar.
Gayrimenkul değerleme süreci ekspertizi talep edilen gayrimenkule ait bilgilerin müşteri/talep sahibi tarafından iletilmesi ile başlar. Taşınmaz Değerleme süreci şu şekilde işler;
1- Yapılacak değerleme işlemine ilişkin tarafların, kapsamın, koşulların ve değerleme hizmet bedelinin belirlendiği sözleşmenin imzalanması,
2- Değerleme işleminin Değerleme Uzmanına yönlendirilmesi,
3- Değerlemesi yapılacak varlığın/taşınmazın ilgili kurumlarda olan kayıtlarının araştırılması (Belediye, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri vs.)
4- Taşınmazın yerinde/mahallinde yapılan incelemeler ve bulguların toplanması
5- Ulusal Mevzuat ve/veya Uluslararası Değerleme Standartlarınca belirlenen kurallar ve ilkeler doğrultusunda değerleme raporunun tanzim edilmesi
6- Gayrimenkul değerleme raporunun talep sahibine teslimi
Değerleme ve diğer adıyla ekspertiz genellikle bir uzman veya değerleme şirketi tarafından yapılır ve çeşitli faktörler dikkate alınır. Bunlar arasında gayrimenkulün fiziksel özellikleri, konumu, pazar talebi, benzer gayrimenkullerin satış fiyatları, kira gelirleri, yapısal durumu, ekonomik faktörler ve hukuki düzenlemeler bulunur. Değerleme yöntemleri arasında karşılaştırmalı yöntem, maliyet yöntemi ve gelir yöntemi kullanılabilir. Değerleme, gayrimenkulün satış, kiralama, ipotek teminatı veya vergilendirme gibi çeşitli amaçlar için yapılabilir
Taşınmaz değerleme sürecinde kullanılan parametreler aşağıdaki gibi sıralanabilir:
Konum: Gayrimenkulün bulunduğu bölge, mahalle veya semt gibi konuma yayılmış değerlemede önemli bir etkendir. Ulaşıma erişim, altyapı, çevre düzenlemesi gibi unsurlar.
Fiziksel Özellikler: Gayrimenkulün büyüklüğü, arazi özellikleri, bina yaşı, yapı kalitesi, mimari tasarım gibi fiziksel özellikler değerlemede dikkate alınır.
Piyasa Talebi: Gayrimenkulün bulunduğu pazardaki talep düzeyi ve potansiyel, benzer gayrimenkullerin satış veya kiralama verileri, arz-talep maliyeti gibi değişkenleri gerçekleştirme.
Gelir Getirisi: Ticari gayrimenkuller için kira geliri, konutlar için potansiyel kira getirisi, işyeri kiraları gibi gelir kaynakları değerlemede önemli rol oynar.
Vergi ve Yasal Düzenlemeler: Gayrimenkulün vergi yükümlü, mevcut yasal içerikler ve planlama muhafazaları değerlemede dikkate alınır.
Ekonomik Faktörler: Ekonomik büyüme, faiz oranları, faiz oranları gibi genel ekonomik faktörler gayrimenkulün değerlemesinde yoğunlaşıyor.
Mülk değerleme süreci, gayrimenkulün türüne ve çevresel etkenlere göre değişkenlik gösterebilmekle birlikte 2 ile 15 iş günü aralığında sürmektedir.
Gayrimenkul değerleme raporu, bir gayrimenkulün değerini belirlemek amacıyla hazırlanan resmi bir belgedir.
Bu rapor, gayrimenkulün piyasa değerini, özelliklerini, fiziksel durumunu, çevresel faktörleri ve diğer etkileyen unsurları detaylı bir şekilde analiz eder. Gayrimenkul ekspertiz uzmanları veya değerleme şirketleri tarafından hazırlanan bu raporlar, gayrimenkul sahipleri, yatırımcılar, finans kurumları, sigorta şirketleri ve hükümet kurumları gibi çeşitli taraflar tarafından kullanılır. Gayrimenkulün doğru bir değerlemesini sağlayarak, karar verme süreçlerinde ve finansal işlemlerde rehberlik sağlar.
Gayrimenkul değerleme raporunun amacı, gayrimenkulün piyasa değerini ve potansiyel getirisini analiz etmek, mülk sahiplerine veya yatırımcılara bilgi sağlamak ve finansal kararlarında rehberlik etmektir.
Gayrimenkul değerleme raporu, bir gayrimenkulün satış, kiralama, ipotek veya sigorta gibi bir dizi işlemde kullanılabilir. Bu rapor, güvenilir bir değerleme süreci ve verilere dayalı analizlerle desteklenir ve profesyonel bir değerleme uzmanı veya bir değerleme şirketi tarafından hazırlanır.
Taşınmaz değerleme raporunun çıkma süresi birkaç faktöre bağlıdır ve bu sebeple değişkenlik gösterebilir. Genellikle bir konut değerleme raporunun hazırlanması, aşağıdaki faktörlere bağlı olarak ortalama bir süre alır:
Gayrimenkulün Büyüklüğü ve Karmaşıklığı: Gayrimenkulün büyüklüğü ve karmaşıklığı, değerleme sürecinin süresini etkileyebilir. Daha büyük ve karmaşık gayrimenkuller, daha fazla veri toplama ve analiz gerektirebilir, bu da raporun hazırlık süresini uzatabilir.
Veri Erişimi: Raporun hazırlanması için gerekli olan verilere erişim süresi, değerleme sürecini etkiler. Değerleme uzmanının gerekli verilere ulaşması ve doğru analizleri yapması zaman alabilir.
Uzmanın İş Yükü: Değerleme uzmanının mevcut iş yükü, raporun hazırlık süresini etkileyebilir. Yoğun dönemlerde veya uzmanın diğer projelerle meşgul olduğu durumlarda, raporun tamamlanması daha uzun sürebilir.
Raporun Kapsamı: Raporun kapsamı da hazırlık süresini etkileyebilir. Örneğin, daha detaylı bir analiz veya ek raporlar gerektiren özel bir talep, süreyi uzatabilir.
Bu faktörler göz önüne alındığında, bir gayrimenkul ekspertiz raporunun hazırlanma süresi genellikle birkaç gün ila birkaç hafta arasında değişebilir. Ancak, bu süreler, özellikle proje özelinde değişiklik gösterebilir. Değerleme sürecinin tamamlanması için uzmana danışmak ve spesifik bir zaman çerçevesi belirlemek önemlidir.
Gayrimenkul değerleme raporunun geçerliliği, birçok faktöre bağlıdır. Bir gayrimenkul değerleme raporunun geçerli olması için aşağıdaki unsurların dikkate alınması önemlidir:
Raporun Hazırlanma Süreci: Değerleme raporunun hazırlanma süreci, standartlara uygun olarak gerçekleştirilmeli ve güvenilir yöntemler kullanılmalıdır. Uzman bir değerleme şirketi veya değerleme uzmanı tarafından profesyonelce hazırlanan raporlar daha geçerli kabul edilir.
Verilerin Güncelliği: Değerleme raporunun geçerliliği, kullanılan verilerin güncelliğiyle ilişkilidir. Raporun hazırlandığı tarihteki piyasa koşulları, benzer gayrimenkullerin satış fiyatları, kira oranları ve diğer ilgili veriler güncel olmalıdır.
Analiz ve Rasyonel Yaklaşım: Rapor, objektif analizler ve sağlam bir rasyonel yaklaşım temelinde hazırlanmalıdır. Değerleme uzmanının yeterli bilgi ve deneyime sahip olması, doğru değerlendirme yöntemlerini kullanması ve gerekli analizleri yapması önemlidir.
Raporun Amaçlarına Uygunluk: Değerleme raporu, belirli bir amaç için hazırlanır. Raporun amaçlarına uygun olması, geçerliliğini etkiler. Örneğin, satış amaçlı bir raporun kira amaçlı bir rapordan farklı sonuçlar üretebilir.
Gayrimenkul değerleme raporları, belli bir süre boyunca geçerliliklerini korurlar. Ancak, piyasa koşullarının değişmesi, gayrimenkulün fiziksel durumunda veya çevresinde meydana gelen değişiklikler raporun geçerliliğini etkileyebilir. Bu nedenle, güncel verilere ve yeni bir değerleme raporuna ihtiyaç duyulabilir.
Bir gayrimenkul değerleme raporunu Bankalar, Kamu/ Özel Kurum ve Kuruluşlar, gerçek kişiler talep edebilir. Gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulacak işlemler ise aşağıdaki şekilde sıralanabilir:
1- Mülkiyetin el değiştirmesi halinde alım-satım değerinin tespiti
2- Kiralama ve leasing işlemlerinde kira ve satış değerinin tespiti
3- Uluslarası Finansal Raporlama standartları gereğince muhasebe kayıtlarına işlenen şirket/kuruluş mülkiyetindeki gayrimenkullerin değer tespiti
4- Halka açık şirketlerin portföylerinde bulunan gayrimenkullerin değer tespiti
5- Şirket devralma, birleşme ve dağılma gibi durumlarda şirket aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin değer tespiti
6- Doğru yatırım kararları için taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımının tespiti
7- Sigorta İşlemleri
8- Gayrimenkul Projelerinin yatırım değerinin tespiti (Fizibilite Etüdleri)
9- Kamulaştırma İşlemleri (Kamulaştırma Bedelinin tespiti)
10- Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın/Fonlarının (GYO-GYF) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin değer tespiti
11- Gayrimenkul karşılığı teminat işlemleri
12- Açık artırma, tasviye değeri ve hurda değer tespiti.
13- 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğince (Kentsel Dönüşüm Mevzuatı) Riskli Alanlar ve Riskli Yapılara ilişkin SPK tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar ve kişilerce rapor hazırlanması zorunluğu kapsamında yapılan değer tespiti.
Gayrimenkul değerleme raporu maliyeti, çeşitli faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterir. Bu faktörler arasında gayrimenkulün büyüklüğü, karmaşıklığı, lokasyonu, talep edilen raporun kapsamı ve değerleme şirketinin veya uzmanın hizmet bedeli politikası yer alır.
Genel olarak, bir gayrimenkul değerleme raporunun maliyeti, gayrimenkulün özelliklerine, piyasa değerine ve talep edilen hizmetin kapsamına bağlı olarak değişir. Maliyetler, genellikle sabit bir ücret veya gayrimenkulün değeri üzerinden yüzdelik bir oran olarak belirlenebilir. Değerleme şirketleri veya uzmanları, genellikle bir ön inceleme yaparak ve raporun talep edilen kapsamını değerlendirerek bir maliyet teklifi sunarlar.
Gayrimenkul değerleme raporu maliyetleri genellikle binlerce TL veya daha fazla olabilir. Bu rakam, gayrimenkulün değeri, talep edilen hizmetin kapsamı ve değerleme şirketinin veya uzmanın fiyat politikasına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Değerleme süreci ve maliyetleri hakkında daha kesin bir bilgi almak için, bir değerleme şirketi veya uzmanı ile iletişime geçmek ve taleplerinizi doğrudan onlara iletmek önemlidir.