Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Olmak Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapan kişilerdir. SPK tarafından gerçekleştirilen lisanslamaya ilişkin düzenlemeler çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübeli kişiler Gayrimenkul Değerleme Uzmanıdır. Konut Değerleme Uzmanı ise gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı genel olarak herhangi bir taşınmazın, Konut Değerleme Uzmanı ise herhangi bir konutun sahip olduğu riskler ve avantajların mevcut piyasa koşullarında hareket ederek güncel değerini belirleyen alanında uzman kişilerdir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olmak için üniversitelerin 4 yıllık bölümlerinden mezun olmak, Gayrimenkul Değerleme Lisansı almak ve sektörde 3 yıl tecrübe şartını sağlamak gerekmekte. SPK’nın yayımladığı tebliğe göre değerleme şirketlerinin değerleme kadrosunun %10’u kadar gayrimenkul değerleme uzman yardımcısı çalıştırma zorunluluğu bulunmakta. Bu nedenle 3 yıllık tecrübe şartı, gayrimenkul değerleme şirketlerinde tam zamanlı olarak gayrimenkul değerleme uzman yardımcısı olarak istihdam edilerek sağlanabilmekte.

Değerleme sektöründe en çok değerleme talebi alınan sektörlerin başında bankacılık sektörü gelmekte. Bankacılık sektörü ise gayrimenkul değerleme uzmanı olarak bazı meslek gruplarından olan değerleme uzmanlarını tercih ediyor. Bankadan bankaya değişmek ile birlikte genel olarak bu meslek grupları şehir ve bölge planlama, mimarlık, inşaat mühendisliği ve harita mühendisliğidir.

Değerleme uzmanı olmak için gereken şartlar mevzuata göre bunlardır. Ancak gayrimenkul değerleme uzmanı olmak için bu şartları sağlamanın yeterli olmadığını düşünüyorum.

Sabırlı Olmak Şart
Değerleme uzmanı olmanız ve bu sektörde uzun yıllar çalışabilmeniz için öncelikle sabırlı olmanız gerekmektedir. Taşınmazlarda yapılan teknik tespitler ve resmi kurumlarda yapılan araştırmalarda dikkatli olmanın yanında etkili çalışmanız gerekmekte. Değerleme taleplerinin çoğunun hızlı ve hatasız bir şekilde sonuçlanması gerekmektedir. Bu gereklilik uzmanlar üzerinde bir baskı oluşmakta. Bu yüzden uzman her zaman stresle başa çıkabilmelidir.

Bir konut değerlemesi için konutun görülmesi, tapu müdürlüğünde ve ilçe belediyesinde gerekli incelemelerin yapılması, gerektiğinde diğer kurumlardan incelemeler yapılması, saha araştırması ve değerleme raporunun hazırlanması işlemleri yapılmaktadır. Bu işlemlerin yapılması hem mental hem de fiziksel yorgunluğa neden olmakta. Bu yüzden değerleme uzmanlarının mental ve fiziksel sağlamlıklarının olması, işlemleri doğru zamanda planlaması, araştırma kabiliyetinin olması gerektiğine inanıyorum. Bunun yanında kendine güven ve sorumluluk sahibi olması da işinde uzmanlaşmayı sağlamakta. Kısaca, bir gayrimenkul değerleme uzmanı işini hayat felsefesi yapmalıdır.

Gayrimenkul değerleme uzmanı olarak çalışmak isteyen kişilerin, sektörün işleyişi, avantajları ve zorlukları hakkında bilgi sahibi olduktan sonra mesleğin kendileri için uygun olup olmadığına karar vermeleri gerekmekte.

Sektörde çalışmak istediğine karar verdikten sonra yapmaları gereken tek şey ise sürekli kendilerini geliştirmeleridir. Çünkü farklı disiplinlerden oluşan bu sektörde, planlama, mimarlık, inşaat, harita, finans, işletme ve hukuk alanlarında bilgi sahibi olmayı, yorumlamayı ve analizler çıkararak sonuca ulaşmak gerekmektedir.

Gelişen bir ekonomiye sahip olmamız, kanun ve yönetmeliklerde sürekli güncellemelerin yapılması nedeniyle yapılan değişikliklerin takip edilmesi gerekmekte. Sektörün sürekli güncellenmesi nedeniyle bizlerin de güncel bilgileri edinmemiz ve bu bilgiler ışığında işimizi yapmamız uygun olacaktır.

Her sektörde olduğu gibi gayrimenkul değerleme sektörünün de kendi açısından avantajları bulunmakta. Gayrimenkul değerleme uzmanı hem sahada hem de ofiste çalışabilmekte. Sahada çalışmayla birlikte yeni yerler görebilir, farklı insanlarla tanışabilirsiniz. Bununla birlikte farklı kültürleri tanırsınız. Esnek çalışma saatleri nedeniyle güzel bir planlama ile daha rahat çalışabilirsiniz. Farklı disiplinlerden oluşan bir sektör olması nedeniyle sürekli kendinizi geliştirme imkanı sunmaktadır.

Mesleği yapmak için gerekli hususları maddeler halinde toparlarsak eğer;

Sabırlı olmak, dikkatli olmak, kendini geliştirmek, stresle başa çıkabilmek, planlı olmak, mental ve fiziksel sağlamlığın olması, araştırmacı olma, kendine güven ve sorumluluk sahibi olmak.

Sektörün zorluklarına baktığımızda ise karşımıza çok farklı bir tablo çıkmaktadır. Çok fazla zorluğu olması gözünüzü korkutmasın…

Sektörün yeni olması ve gelişme aşamasında olmasından dolayı gayrimenkul değerleme ile ilgili ana bir yasanın olmaması büyük bir eksiklik. Sermaye Piyasası Kurulu’nun yayımladığı genelge ve tebliğlerle sektörün sınırları belirlenmiş ve çalışma prensipleri oluşturulmuştur. Sektörün sürekli gelişmesiyle birlikte gelen düzenlemeler bizleri en zorlayan kısımların başında geliyor. Yönetmelikler ve tebliğlerle gelen değişikler bazen çıkmaza girmemize neden oluyor. Çünkü ülkemizde her zaman hizmet önce gelir, daha sonra altyapı kurulur. Bu ara dönemde çok fazla olumsuzlukla karşılaşmaktayız. Yaşadığımız zorluklara göre bazen iyi yönde düzenlemeler yapılmakta olup, bazen de yapılmamaktadır. Bu nedenle acil olarak daha geniş kapsamlı gayrimenkul değerleme kanunun çıkarılması gerektiğine inanıyorum.



Gayrimenkul değerleme raporu hazırlarken taşınmazın görülmesi, saha araştırması yapılması, resmi kurumlarda gerekli incelemelerin yapılmasından sonra rapor sonuçlandırılır. Taşınmazın görülmesi ve saha araştırması yapılması konut ve ofisler için nispeten kolay olabilirken, ticari gayrimenkul (dükkan, alışveriş merkezleri, tıbbi ve eğitim binaları, akaryakıt istasyonları, oteller ve diğer nitelikli yapılar), endüstriyel amaçlı kullanılan gayrimenkul, tarımsal amaçlı kullanılan gayrimenkul ve diğer niteliklerdeki taşınmazların saha araştırması nispeten zor olmaktadır. Saha araştırması yapılırken üçüncü kişilerden veri toplanmasının gerekmesi nedeniyle doğru veriye ulaşmanın zor olduğu, yalan/hatalı beyanların çok olduğunu görmekteyiz. Ülkemizde henüz her bölge ve her taşınmaz türü için profesyonel pazar oluşmadığı için sahadan doğru veri toplanması ve toplanan verinin doğru analizinin yapılması gerekmektedir. Maalesef doğru bilgiye ulaşmak da her zaman kolay olmamakta böyle olunca da uzmanın verilen bilginin doğru olup olmadığını anlamak ve analiz etmek için yeterli bilgi ve tecrübeye sahip olması gerekmektedir.

Bunun yanında resmi kurumlarda araştırma yapılması ve gayrimenkulle ilgili yasal belgelerin temin edilmesi gerekmektedir. Ancak resmi kurumların belirli bir çalışma standardı bulunmamaktadır. Her kurum (ilgili tapu müdürlüğü, ilçe belediyesi, büyükşehir belediyesi, koruma bölge kurulları, çevre şehircilik bakanlığı il bölge müdürlükleri ve diğer kurumlar) kendileri için en uygun çalışma gün ve saatleri belirlemektedir. Örneğin bir ilçe belediyesi haftada sadece 2 gün ve günde sadece 4 saat gayrimenkul değerleme uzmanlarına zaman ayırabilmektedir.

Kamu kurumlarının bu şekilde çalışması ve taşınmazı gösterecek kişilerin kısıtlı zamanları olması ile brileşince gayrimenkul değerleme uzmanı için planlamanın ve etkili çalışma sistemi olmasının elzem olduğunu görmekteyiz. Planlamada aksaklıklar olması ya da verimsiz çalışma durumu olması nedeniyle oluşacak olumsuzları giderebilmek için esnek çalışma saatlerine ihtiyaç duyar.

Buna kesinlikle cevabım hayır olacaktır. Ülkemizde henüz hizmet/danışmanlık sektörüne verilen değerin yeterli düzeyde olmaması, kurumların henüz sektörü anlamaması, çoğu kurumun destek olmaması, kurumlardan bilgi almanın gittikçe zorlaştırılması ve regülasyonların sektörün ruhuyla ilgili olmaması bu mesleğe yeteri kadar değer verilmediğini göstermektedir. Özellikle değerleme uzmanlarının araştırmacı, sorgulayıcı olması kurum çalışanlarının hoşuna giden özellikler olmaması nedeniyle mesleğe verilen değeri ortaya koymaktadır.

Öte yandan bu hizmetin daha çok finans sektörünün ve yasal düzenlemelerin gerektirmesi nedeniyle zorunlu olarak verilmesi gayrimenkul malikinin konu hakkında yeterli bilgi düzeyinde olmaması nedeniyle hizmet gereksiz olarak görülmektedir. Bu nedenle televizyonlarda kısa bilgilendirmelerin kamu spotu şeklinde verilmesinin de faydalı olacağını düşünüyorum.

Bir ticari mal veya hizmet satın aldığınızda, aldığınız ticari malı veya hizmeti sonuna kadar sorgularız. Ancak satın alınan ticari ürünün bir taşınmaz olması durumunda sadece fiyatı ve konumu açısından değerlendirip alındığını görmekteyiz. Bir taşınmazın gayrimenkul değerleme raporu hazırlandığında, taşınmazın adresi, tapu kayıtları, plan ve projesi, ruhsat, iskan veya diğer yasal belgeleri, piyasa araştırması yapılması gibi bilgiler edinilir. Bunlar gerekli süzgeçlerden geçirilerek değerleme raporu hazırlanır.

Temel olarak size satılan taşınmazın size gösterilen taşınmaz olup, olmadığı, taşınmazın ruhsatlı veya iskanlı olup, olmadığı, projesine uygun inşa edilip edilmediğinin tespiti, imar planlarına uygun olup olmadığı en önemlisi ise size söylenen büyüklükte ve değerde olup, olmadığının tespitleri yapılır.

Kısaca değerleme raporu taşınmazın röntgenini çeker. Bu durumda ileride karşılaşabileceği riskler ve avantajları öğrenip, bu durumlara karşı daha uygun hareket edilmesini sağlar.

Değerleme raporu taşınmazla ilgili iki ana grupta riskleri ortaya çıkarır. Bunlar hukuki riskler ve taşınmazın kendisinden kaynaklanan risklerdir.

Taşınmazların tapu kayıtlarında yer alan hacizler, satışına engel beyanlar, ipotekler, ve taşınmazın davalı olması gibi maddeleri sayabiliriz. Alacağınız taşınmazların tapu kayıtlarında icrai, ihtiyati, kamu vb. hacizler gibi kayıtlar yer alabilir. Tapu kayıtlarında yaptığımız araştırmalarda bu kayıtların güncel hallerine ulaşabilmekteyiz. Değerleme raporu hazırlandıktan sonra tapu kayıtları açısından herhangi bir sürprizle karşılaşmazsınız.

Ayrıca taşınmazların herhangi bir davaya konu olup olmadığına yine tapu kayıtlarından ulaşılabilmekte. İlgili ilçe belediyelerinde yer alan imar arşiv dosyalarında da varsa bu kayıtlara ilişkin belgelere ulaşmamız mümkündür.

Kendisinden kaynaklanan risklere baktığımızda ise taşınmazın mer’i imar planlarına, mimari projesine uygunluğu kontrol edilmektedir. Örneğin satın alınan taşınmazın bulunduğu bina mevcutta 4 katlı inşa edildiği görülmektedir. Mer’i imar planlarında yaptığımız araştırmalarda taşınmazın bulunduğu binanın kaç katlı olabileceğini görebilmekteyiz. Daha önceki imar planlarında 4 kat olarak imar izni almasına karşın, değişen imar planlarıyla 2 veya 3 kat yüksekliğe düşürüldüğü tespit edilebilmektedir. Bu da ileride nasıl bir sorunla karşılaşacağınıza bir örnektir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu binanın kaç katlı ve binada kaç ünite planlandığı, taşınmazın binanın hangi konumda olması gerektiği, taşınmazın kaç metrekare olarak planlandığı bilgisine ulaşabilmekteyiz. Taşınmazda yapılan tespitlerle bunların uygunluğu kontrol edilir. Taşınmazın yer aldığı binanın projesine göre büyük kurulduğu, taşınmazların projesine aykırı olarak büyütüldüğü veya fazla kat yapılmış olabileceği riski bulunmaktadır. Bu tarz aykırılıklarda ilgili ilçe belediyesi tarafından tespit edilmişse üzerinde yıkım ve para cezası kararları olmaktadır. Sonuçta almak istediğiniz herhangi bir taşınmazda yıkım kararının olmasını istemezsiniz. Bu da sizi ve yatırımınızı garantiye almak için atılan bir adımdır. Diğer yandan bina statiğinde herhangi bir değişiklik olup, olmadığı da kontrol edilmektedir. Tüm bunlarla birlikte taşınmaz aldığınızda nasıl bir durumla karşılaşacağınızı göstermektedir.

Taşınmazı satın almak istediğinizde gayrimenkul danışmalarının verdiği bilgi yerine işin uzmanı tarafından güncel veriler ve tespitlerle hazırlanmış raporu inceleyerek yatırım yapmanız her zaman daha uygun olduğu kanaatindeyim. Değerleme raporu hazırlandığında taşınmazın röntgeni çekilir. Taşınmazda yer alan olumsuzluklar veya olabilecek artı değerleri görmenizi sağlar. Bu sayede taşınmazı aldığınızda neyle karşılaşabileceğinizi görmenizin yanında yatırımınızı da daha iyi analiz edebilirsiniz.

Değerleme raporu yıllarca birikim yapıp, birikimlerinizi gayrimenkul edinerek yatırım yapmak istediğinizde yaptığınız yatırımı içinize sinecek şekilde yapılmasını sağlar. Değerleme raporunda yer alan riskleri analizi ederek, hareket edebilirsiniz. Bu da sizin aklınızda herhangi bir soru işareti kalmamasını sağlar.

Mesleğimizi icra ederken herkesin başına gelebilen bazen komik bazen de hoş olmayan durumlarla karşılaştık. Bunlar çalıştığımız süre boyunca sürekli karşılaştığımız olaylar olması nedeniyle artık sıradanlaştı. Çocukluğumuzda izlediğimiz klasik filmlerde gördüğümüz binaları veya köşkleri uzman gözüyle inceleyebilmemiz ve bunlarla ilgili daha fazla bilgiye sahip olmamız bana çok ilginç geliyor.